Así impacta la decisión del Supremo de prohibir pisos turísticos en comunidades

No tiene efectos retroactivos y sólo vincula a quienes quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad

10 Octubre 2024, 8:20

El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir las viviendas de alquiler turístico mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. El alto tribunal ha unificado doctrina en torno al alcance de la palabra “limitar”, contenida en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las modificaciones estatutarias en las comunidades de propietarios requieren unanimidad, pero desde 2019 (mediante Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) se permite que dichas “limitaciones” a los pisos turísticos puedan ser aprobadas con una doble mayoría cualificada de 3/5.

Juan Ramón Méndez, abogado especializado en alquiler vacacional, aclara que esta nueva regulación ha generado interpretaciones contradictorias en los tribunales: algunos entendían que el concepto de "limitar" permitía la prohibición total de la actividad, mientras que otros consideraban que dicha prohibición excedía el marco normativo. “El Tribunal Supremo ha respaldado la primera de estas posturas, avalando que las comunidades de propietarios puedan prohibir completamente el alquiler turístico”, añade.

• Sentencia recurrida por la Audiencia Provincial de Madrid con fecha del pasado 3 de octubre
• Sentencia recurrida por la Audiencia Provincial de Málaga con fecha del pasado 3 de octubre

Las decisiones, adoptadas por unanimidad por el Supremo, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), debe de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

1. ¿Prohibir el alquiler vacacional tiene carácter retroactivo o no?
2. ¿Qué implicaciones legales tiene la prohibición de alquileres turísticos para las comunidades de propietarios?
3. ¿Cuáles son las consecuencias de saltarse la prohibición de alquileres turísticos en una comunidad?
4. ¿Existen excepciones para permitir el alquiler turístico incluso si la comunidad lo prohíbe?
5. El Supremo avala el veto a los pisos turísticos que se prohíben en los estatutos

¿Prohibir el alquiler vacacional tiene carácter retroactivo o no?

Méndez recuerda que la propia norma establece que estos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos, por lo que no afectarán a aquellos que vinieran realizando la actividad de forma legal con anterioridad a la aprobación del acuerdo de la comunidad de propietarios.

Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) también insisten e que el acuerdo adoptado por la junta de propietarios con una mayoría de 3/5 partes para limitar el alquiler turístico no tiene efectos retroactivos y solo vinculará, después de adoptado el acuerdo comunitario, a los propietarios que quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad.

CAFMadrid valora, positivamente, sendas sentencias del Tribunal Supremo, dado que, en su opinión, los pisos turísticos generan serios problemas de convivencia en las comunidades de propietarios, entre ellos, como recoge la propia Sentencia del Tribunal Supremo, la falta de respeto a las normas básicas de convivencia, ruidos, o basura orgánica, e incluso inseguridad para los vecinos.

Para la presidenta del CAFMadrid, Manuela J. Martínez, este es uno de los puntos fundamentales denunciados por el Colegio desde hace años, “ya que la vida en comunidad no está diseñada para compartirse con actividades turísticas que generan todo tipo de problemas y conflictos, y que tienen muy difícil resolución incluso en la vía judicial, ya que los procedimientos tardan bastante tiempo en resolverse. Además, estas sentencias proporcionan mayor seguridad jurídica tanto a las comunidades de propietarios como a los administradores de fincas colegiados a la hora de adoptar los acuerdos”.

¿Qué implicaciones legales tiene la prohibición de alquileres turísticos para las comunidades de propietarios?

Juan Ramón Méndez asegura que la principal implicación legal es que el acuerdo por el que se limite (y ahora sabemos que puede prohibir) la actividad turística en las viviendas de la finca, siempre que los acuerdos se hayan realizado siguiendo todas las formalidades, convierte a las actividades turísticas en la finca en actividades contrarias a los estatutos, lo que dota a las comunidades de herramientas jurídicas para actuar contra ellas.

Si el acuerdo de prohibición es aprobado por 3/5 partes de propietarios, se deberá expedir un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculados a la misma.

No obstante, exista o no exista limitación por la comunidad de vecinos, para poder destinar la vivienda al alquiler turístico se deberá contar con las autorizaciones administrativas autonómicas o locales correspondientes.

¿Cuáles son las consecuencias de saltarse la prohibición de alquileres turísticos en una comunidad?

El abogado Méndez aclara que en el caso de que se realizara una actividad turística contraviniendo los estatutos, la comunidad de propietarios podría iniciar la acción de cesación sobre esa actividad, al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH. Esto supondría que se pudiera prohibir judicialmente el desarrollo de la actividad, que se indemnizara con los daños y perjuicios que se hubieran podido causar a la comunidad e, incluso, la prohibición de uso de la vivienda o local por un periodo de hasta tres años.

En el caso de que el infractor fuera un inquilino, podría solicitarse que se resolviera el contrato de arrendamiento, así como que se ordene su inmediato lanzamiento (desalojo).

¿Existen excepciones para permitir el alquiler turístico incluso si la comunidad lo prohíbe?

El abogado Juan Ramón Méndez recalca que “la prohibición que se puede acordar mediante doble mayoría de 3/5 se circunscribe al arrendamiento minuciosamente descrito en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, al alquiler turístico. Cualquier otro tipo de alquiler, ya sea de habitaciones, arrendamiento de uso distinto de vivienda, de temporada, etc., no puede limitarse mediante este mecanismo y requerirá unanimidad de los vecinos”.  

El Supremo avala el veto a los pisos turísticos que se prohíben en los estatutos

El pasado mes de diciembre de 2023 el Supremo hacía público otras dos sentencias en las que avala el veto de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. Es decir, afirma que, si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico, no podrán ejercerse actividades actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. El tribunal considera al respecto que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica.

(fuente idealista.com 11102024)