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Las comunidades de vecinos pueden prohibir la presencia de mascotas en la vivienda

Los administradores de fincas recuerdan que las normas de convivencia deben estar recogidas en los estatutos internos y aprobarse por unanimidad

Tres años después de la aprobación de la Ley de Bienestar Animal la tenencia de mascotas en pisos sigue generando dudas entre los propietarios. Dicha norma reconoce a los animales como "seres sintientes" y refuerza el derecho a tenerlos bien atendidos en un domicilio, pero no deroga automáticamente los estatutos comunitarios si estos limitan su presencia en las fincas. Así lo avaló el pasado abril una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vigo, que enfrentó al dueño de un caniche contra sus vecinos y dio la razón a estos últimos. Una resolución que, para el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), otorgó preferencia a la capacidad de autorregulación de cada comunidad frente a esta norma estatal, siempre que se encuentre dentro de los límites de la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, los administradores de fincas reconocen que, pese a la jurisprudencia que sentó este fallo, sigue existiendo un debate jurídico relevante. "Algunas interpretaciones sostienen que las prohibiciones absolutas podrían entrar en tensión con el espíritu de la ley, especialmente si no están justificadas por razones objetivas", señalan. A día de hoy, por tanto, recomiendan a los afectados "actuar con cautela al afirmar un efecto directo invalidante".

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe las mascotas por defecto, las comunidades de vecinos sí pueden hacerlo si esta limitación está expresamente reflejada en los estatutos de la comunidad. Para que sea efectiva, el último paso es que esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, pero esto no siempre ocurre. "Si las restricciones no estaban inscritas por ejemplo una norma de régimen interior podría abrirse un escenario de conflicto, dado que este tipo de normas de convivencia no suelen inscribirse aunque, pese a ello, vinculen a quienes no eran propietarios en el momento en el que fueron aprobadas", advierten los administradores de fincas.

Recién llegado al edificio

Las comunidades también pueden limitar conductas concretas, como prohibir el paso de animales en zonas comunes como los ascensores, exigir que vayan con correa, sancionar ruidos o daños. Pero el desconocimiento de estas restricciones, especialmente para los propietarios de mascotas que se hayan mudado recientemente a una comunidad de vecinos, no exime de su cumplimiento, como sucede con el resto de leyes. En CAFMadrid se muestran claros en este sentido, "desde un punto de vista jurídico, el desconocimiento no suele eximir del cumplimiento si las limitaciones están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal".

¿A qué sanciones se enfrenta el dueño de una mascota?

El incumplimiento de las normas comunitarias puede dar lugar a acciones legales por parte de la comunidad de propietarios, en virtud de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto permite requerir al propietario de la mascota el cese de actividades prohibidas o molestas (ruidos, insalubridad, daños), y en caso de persistencia, acudir a la vía judicial. 

Los administradores de fincas recuerdan, pese a todo, que la mera tenencia de mascotas no es ilícita en si misma, "la clave radica en si la conducta de la mascota genera perjuicios de carácter personal sobre el resto de los propietarios o sobre las instalaciones o elementos comunes del edificio".

Cambiar las reglas

Para modificar los estatutos de una comunidad de vecinos, un mecanismo que se rige por el artículo 17.6 de la Ley de la Propiedad Horizontal, se exige un acuerdo que se adopte con el voto favorable de la unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación.

Los administradores explican que una vez aprobado el acuerdo, debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. "Es importante advertir que cualquier defecto en el procedimiento (convocatoria, mayorías, redacción) puede dar lugar a su impugnación, por lo que conviene extremar el rigor formal", zanjan.

La vía judicial

¿Y qué ocurre cuando un propietario está disconforme con las normas de convivencia interna de una finca? La primera solución, recomiendan desde CAFMadrid, es impugnar los acuerdos comunitarios adoptados al efecto. Para ello sería necesario acudir a la vía judicial "siempre que concurran los requisitos legales, es decir, ser contrario a la ley o a los estatutos, resultar gravemente lesivo o suponer abuso de derecho".

Si se quiere evitar llegar a los tribunales, la otra solución es promover la modificación de las normas a través de la junta de propietarios. "Aquí conviene precisar que, si la limitación se encuentra recogida en los estatutos, su modificación exige la adopción del acuerdo por unanimidad mientras que si se han aprobado como norma de régimen interior, para modificarla será suficiente que el acuerdo se apruebe por mayoría simple", insisten los administradores de fincas.

(fuente idealista.com colaborador Miguel Ángel Alfonso )

La Justicia obliga a una comunidad de propietarios y a su aseguradora a reparar una terraza con filtraciones

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje, causadas por los daños en el deterioro de la lámina impermeabilizadora de la terraza-patio de la vivienda situada justo encima. 

Durante el proceso, tanto la comunidad como la aseguradora trataron de desvincularse del problema, alegando que los propietarios del piso superior habían llevado a cabo una ampliación irregular que habría modificado los desagües. 

Sin embargo, el magistrado-juez rechaza ese argumento al señalar que “no se ha probado la fecha de realización de las obras ni consta que la comunidad adoptara acuerdo alguno para requerir al propietario que las deshiciera”. De esta manera, descarta la falta de legitimación pasiva y mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios.

La sentencia, de 25 de julio de 2025, recuerda que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a las comunidades el deber de conservar los elementos comunes, como son las cubiertas del edificio. “Al tratarse de un elemento común, la comunidad demandada es la responsable de ejecutar las obras de conservación del inmueble”, subraya. Además, la sentencia concluye que “no se ha demostrado que las filtraciones se deban a un mal uso de la terraza ni que las obras realizadas hubieran menoscabado la seguridad del edificio”.

También la sentencia rechaza la alegación de prescripción planteada por la comunidad y aseguradora. En este sentido, el magistrado-juez considera que no se trata de un supuesto de responsabilidad extracontractual, que prescribiría al año, sino de una obligación legal de conservación, sujeta al plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil.

En cuanto a la cuantía de los daños, el juzgado da mayor credibilidad a la valoración pericial del demandante, que incluía trabajos de reparación, pintura, alquiler de andamios y retirada de escombros. En consecuencia, condena solidariamente a la comunidad y a su aseguradora al pago de los 487,01 euros reclamados, más los intereses previstos en el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde el 3 de agosto de 2021, fecha en que se detectaron los daños.

¿Qué dicen los expertos?

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en lo que respecta a la reparación de la terraza o patio como elemento común, pero de uso privativo, debe tenerse en cuenta tres supuestos determinados por un informe técnico: 

1. Que la humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.
2. Que la humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3. Que la humedad sea originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.

En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos del mantenimiento ordinario derivados de su uso, pero no de los derivados de la reparación de la impermeabilización asfáltica al ser elementos de carácter estructural.

¿Qué debe entenderse incluido dentro del mantenimiento ordinario? Pintura de la zona interna de la terraza tanto del muro de cerramiento como de la pared, reparación del zócalo y el mantenimiento del solado, en concreto, rotura baldosas y lechada.

(Fuente Juanjo Bueno (Colaborador de idealista news) 5 Noviembre 2025, 21:40