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Edificio sin comunidad de propietarios, ¿cuándo hay que formarla?

¿A partir de cuántas viviendas hay que formar una comunidad y cuáles son los pasos para crear una? Resolvemos las dudas

La mayoría de edificios y urbanizaciones tienen una entidad que se conoce como comunidad de propietarios. Ahora bien, ¿es siempre obligatorio? ¿A partir de cuántas viviendas hay que formar una comunidad? Resolvemos las dudas.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Es una entidad legal constituida por los dueños de las viviendas o locales de un edificio o conjunto residencial. El propósito de una comunidad de propietarios es gestionar y mantener las zonas comunes, como escaleras, ascensores, jardines y servicios compartidos. Las decisiones sobre gastos, reparaciones, derramas y normas de convivencia se toman colectivamente en reuniones, siguiendo las normas establecidas en Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Cómo funciona una comunidad de vecinos? Lo que debes saber

Las comunidades de propietarios tienen los siguientes órganos de gobierno:

• Presidente.
• Vicepresidente,
• Administrador.
• Secretario.
• Junta de propietarios

Además, tienen potestad para redactar los estatutos de la comunidad, un reglamento que regula las normas de convivencia y de buen uso de la comunidad.

¿Es obligatorio crear una comunidad de propietarios?

Depende del número de inmuebles de un edificio o conjunto residencial, pero sí es altamente recomendable constituir una comunidad de propietarios sujeta a la LPH, ya que existe una regulación más concreta a la hora de obtener un CIF, contratar suministros, un seguro de responsabilidad civil, etc.

¿A partir de cuántas viviendas hay que formar una comunidad de propietarios?

“Depende del número de propietarios. Según el artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos”, explica a idealista/news Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal. 

Es decir, en edificios de cuatro o menos inmuebles, no tendría por qué existir una comunidad sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que funcionarían como un conjunto de personas que comparten algo. En estos casos, deberán llegar a acuerdos por mayoría y, en caso de discrepancia, acudir a los tribunales, según las reglas sobre la administración y el disfrute de las cosas comunes entre los partícipes de una comunidad de bienes.

“Si se trata de cinco propietarios o más, es obligatorio constituir la comunidad. Si en este caso, no se llegase a un acuerdo, los propietarios interesados podrán solicitar la constitución de la comunidad por vía judicial”, detalla Céspedes.

Pasos para crear una comunidad de propietarios

Estos son los pasos que hay que seguir.

1. Conocer el estado del edificio

Primero, es fundamental conocer el estado de tu comunidad de vecinos a través de la división horizontal del inmueble. Se puede solicitar una copia de este documento en el Registro de la Propiedad de tu localidad.

Esto permitirá saber si la comunidad ya está preconstituida, como ocurre en la mayoría de los casos. De ser así, la división horizontal estará registrada y disponible en el mismo registro.

Al solicitar la división horizontal, es conveniente conocer el nombre completo de algún propietario del edificio, ya que el registro suele utilizarlo para verificar la información. Además, permitirá conocer:

• El coeficiente de cada vivienda y local, algo necesario para repartir los gastos.
• Los elementos comunes de la comunidad, incluyendo espacios que pertenecen a todos.

2. Convocar la junta de constitución de la comunidad

Con la información anterior en posesión, toca convocar una junta de constitución para establecer las bases de funcionamiento. En la convocatoria, hay que especificar que se trata de una “Junta de constitución de la comunidad” e incluir en el orden del día la aprobación de la constitución y otros temas relevantes, como la elección de cargos y la apertura de una cuenta bancaria para la comunidad de propietarios.

3. Temas a tratar en la junta de constitución

• Aprobar la constitución de la comunidad, estableciendo su nombre y dirección.
• Elegir a la junta directiva: presidente, secretario y administrador.
• Considera solicitar el CIF de la comunidad y abrir una cuenta corriente a su nombre.
• Acordar iniciar la contabilidad y establecer un fondo de reserva.

Es común y aconsejable, más si se desconoce la normativa, contratar a un administrador de fincas para que asuma las funciones de secretario y administrador, y asista en los trámites necesarios.

4. Redacción del acta de la junta de constitución

Redactar el acta de la reunión, señalando:

• Los asistentes y sus votos sobre la constitución de la comunidad.
• Los acuerdos tomados y puntos aprobados.

El acta tiene que ser firmada por el presidente y el secretario.

5. Legalizar el libro de actas

Después habrá que legalizar el libro de actas en el Registro de la Propiedad. Para ello, debes dejar el libro de actas en blanco junto con una reserva y el pago necesario para el trámite, que tiene un coste aproximado de 30 euros. Los libros de actas, preferiblemente con hojas extraíbles para facilitar la impresión, se pueden adquirir en cualquier papelería.

En el Registro de la Propiedad  te solicitarán el acta de constitución firmada por el presidente y el secretario de la comunidad. Si ambos cargos son desempeñados por la misma persona, habrá que indicarlo.

Después de estos pasos, la comunidad quedará oficialmente constituida. 

(fuente idealista.com 25 Septiembre 2024)

Todas las reformas que puedes hacer en tu comunidad de vecinos con ayudas públicas

Están subvencionadas la sustitución de calderas, la instalación de placas fotovoltaicas o las mejoras de accesibilidad para personas con movilidad reducida

Artículo escrito por Jorge Sáenz de Miera, responsable de Avanza Credit en Deutsche Bank España

Al contrario de lo que sucede con los buenos vinos, los edificios españoles envejecen, pero no mejoran con los años. Según cálculos del sector, más de la mitad de los inmuebles residenciales ha sido construido antes de 1980. Es decir, tiene más de 40 años, no cumple con las nuevas directrices del Código Técnico de la Edificación y, mucho menos, puede contribuir a alcanzar los objetivos de reducción de energía que marca la Unión Europea.

De hecho, de acuerdo a los datos que maneja el sector, más de ocho de cada 10 edificios en España son ineficientes y cuentan con calificaciones energéticas -en una escala de A a G- por debajo de la D, mientras la UE busca reducir el uso de energía primaria del parque inmobiliario un 16% para 2030 y entre un 20% y 22% para 2035.

Fondos europeos, ayudas de las CCAA y bancos

¿Y cuál es la solución? Por supuesto, su rehabilitación. Para alcanzar estos mínimos, deberían rehabilitarse en España gran parte de los edificios en los próximos años. Consciente de las dificultades, la UE señala la importancia de ayudas públicas como las de los fondos europeos Next Generation, que pueden cubrir entre el 40 y el 80% en función del ahorro de energía conseguido, o las de planes autonómicos como Rehabilita Madrid, que también puede conseguir hasta un 80% de la inversión en ayudas.

Además, como las subvenciones a menudo suelen percibirse meses después de la finalización de las obras, también está la posibilidad de acudir a una entidad financiera que adelante la financiación previa con líneas de préstamos asociadas a la rehabilitación residencial que permiten avanzar en el proyecto.

Se trata de un proceso ‘llave en mano’ en el que los profesionales de la entidad llegan a las comunidades de propietarios a través de las empresas especializadas en este tipo de proyectos, con una oferta completa que incluye el proyecto a realizar, la ejecución de la obra, la gestión de las ayudas públicas y la financiación privada. De esta forma, la comunidad de propietarios solo se tiene que encargar de la toma de la decisión.

Teniendo todo esto en cuenta, desgranamos las reformas más habituales que se pueden acometer en las comunidades de propietarios para, además de mejorar la eficiencia energética del edificio, mejorar su estética, revalorizar los inmuebles, cumplir con la normativa europea y poder suscribirse a la vez a las líneas de ayudas públicas y a la financiación previa de las entidades financieras.

Las reformas

Para acabar con el excesivo frío de los edificios en invierno y con el calor en verano, la primera y la más evidente de todas pasa por el aislamiento térmico exterior. Al agregar un aislante en las fachadas se minimizan las pérdidas innecesarias de energía, consiguiendo reducir así su demanda de calefacción o refrigeración y también su calificación energética. Además, los sistemas SATE permiten también renovar la estética exterior e incrementar el valor del inmueble.

Y ¿si hay corrientes de aire? La sustitución de ventanas y elementos de carpintería optimiza el aislamiento térmico. Esta medida disminuye también la necesidad de calefacción y refrigeración y contribuye a un hogar más confortable y a unos edificios más eficientes.

Adiós también a las antiguas calderas. La renovación o sustitución de sistemas de calefacción, refrigeración o iluminación, con el objetivo de reducir el consumo energético también están subvencionadas, al igual que la instalación de sistemas eficientes de climatización como la aerotermia.

Del mismo modo, si se busca un ahorro en la factura eléctrica y la autonomía de los hogares, la instalación de placas fotovoltaicas para autoconsumo del edificio también es una de las opciones contempladas por las ayudas públicas para contribuir a reducir la demanda energética de las viviendas.

Por último, si en el edificio viven personas con movilidad reducida y preocupa el tema de la accesibilidad, otra de las reformas posibles pasa por la instalación de ascensores, rampas o adaptación de espacios comunes con la eliminación de obstáculos como escalones, bordes o desniveles.

(fuente idealista.com. Artículo escrito por Jorge Sáenz de Miera, responsable de Avanza Credit en Deutsche Bank España)