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¿Es posible donar una vivienda que se va a heredar para evitar cargas fiscales altas?

Si no se quieren pagar los impuestos asociados a la herencia de una casa, en vez de rechazarla, ¿se podría donar a otra persona?

En España se pagan impuestos por todo, incluso hubo un tiempo en el que se pagaba por aprovechar la energía del sol. Si, por ejemplo, tus padres te donan una vivienda, toca pasar por caja en Hacienda. En las herencias pasa lo mismo: si se hereda una casa habrá que afrontar el pago de varios tributos. Por ello, algunos se preguntan si se podría realizar una donación de la casa a heredar para evitar cargas fiscales más altas.

En las donaciones de inmuebles, el pago de los tributos corre a cuenta del donatario, esto es, quien recibe la donación. Además del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) hay que pagar la plusvalía municipal, así que lo que en principio puede parecer un regalo puede convertirse en un dardo envenenado. En las herencias, evidentemente, paga el heredero.

1. ¿Es posible donar una casa que se va a heredar para reducir las cargas fiscales?
2. Cómo ahorrar impuestos en donaciones y herencias
3. ¿El valor de transmisión de una vivienda donada influye en el pago del ISD, aunque no se haya obtenido?
4. Hipoteca a nombre de los padres: ¿se podrían considerar donaciones las transferencias destinadas a cubrir las cuotas?

¿Es posible donar una casa que se va a heredar para reducir las cargas fiscales?

Si no se quieren pagar los impuestos asociados a la herencia de una casa, en vez de rechazarla, ¿se podría donar a otra persona? Teniendo en cuenta que recibir una vivienda en herencia en España puede ser una ruina, quizá sea una opción a considerar. Pero, ¿es legal y factible?

“Sí, es posible realizar una donación de una casa heredada, pero antes de tomar esta decisión, es fundamental tener en cuenta varias cuestiones fiscales y legales. Al recibir una donación, se debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en su segunda modalidad, cuya base imponible dependerá del valor del bien donado y de la relación entre el donante y el donatario”, explica a idealista/news Miriam Acerete, directora de Acerete Abogados, bufete especializado en derecho sucesorio y gestión patrimonial.

“Además, el donante podría tener que pagar IRPF si se generan ganancias patrimoniales, calculadas sobre la diferencia entre el valor de adquisición (normalmente el valor de la herencia) y el valor de transmisión (valor actual de mercado). En cambio, cuando se recibe por herencia, se paga el mismo impuesto, pero en su primera modalidad”.

“La liquidación de ambos impuestos es muy parecida, por lo que recomiendo, más si se trata de un patrimonio cuantioso y diverso, hacer un estudio previo para organizar la herencia, ver qué donar en vida, y qué dejar para la transmisión mortis causa (sucesión), e incluso así poder hacer un planeamiento patrimonial y plasmarlo en el testamento”. 

Por lo tanto, antes de realizar una donación, es recomendable calcular todos los costes fiscales involucrados y estudiar si existe alguna ventaja en función de la comunidad autónoma, ya que cada región establece sus propias bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Cómo ahorrar impuestos en donaciones y herencias

Existen ciertas estrategias, pero es crucial una planificación patrimonial y fiscal que se ajuste a cada situación particular. Miriam Acerete enumera las siguientes:

1. Aprovechar las bonificaciones autonómicas: Muchas comunidades autónomas aplican bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, especialmente en las transmisiones entre familiares directos, o en cuánto a adquirir los bienes no personalmente, mediante sociedades (por la ventaja fiscal de heredar participaciones sociales). 
2. Planear bien qué se deja a cada heredero o donatario. Por ejemplo si un heredero tiene una discapacidad reconocida, va a tener una cuota reducida, por lo que igual conviene dejar el negocio o la vivienda habitual al otro hijo que no cuenta con esta reducción, por no perder oportunidad en el aprovechamiento de ventajas fiscales (heredar la vivienda habitual o el negocio familiar tiene importantes reducciones impositivas).
   3. Usar figuras como la reserva de usufructo: Si el donante se reserva el usufructo del bien, se reduce la base imponible de la donación, en un porcentaje que dependerá de cada caso, lo que puede ser beneficioso fiscalmente tanto en el presente, como en un futuro cuando se consoliden en uno la persona del usufructuario y la del nudo propietario.

Sin embargo, cada estrategia debe analizarse minuciosamente, puesto que factores como el valor de los bienes, el parentesco y la residencia fiscal pueden influir en el cálculo final.

“Si la vivienda que se dona o hereda es vivienda habitual, puede tener interesantes ventajas fiscales, en función de las partes, su parentesco, y del valor de la vivienda, debido a que existe una reducción por cuestiones de parentesco”, comenta la abogada.

¿El valor de transmisión de una vivienda donada influye en el pago del ISD, aunque no se haya obtenido?

“Sí, el valor de transmisión de la vivienda donada afecta directamente al cálculo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), independientemente de que el donatario haya realizado un pago o no. La base imponible se calcula sobre el valor de mercado de la propiedad en el momento de la donación, sin que importe si hubo contraprestación monetaria”, explica la directora de Acerete Abogados. 

“Para evitar ajustes adicionales de Hacienda, este valor debe reflejar adecuadamente el valor actual de mercado; de lo contrario, podría someterse a una ‘comprobación de valores’ por parte de la Agencia Tributaria. En estos casos, Hacienda podría reclamar la diferencia con base en el valor real de mercado, imponiendo además intereses o sanciones”.

“Ahora bien, si finalmente la vivienda no se entrega a efectos jurídicos (y no hablo de tomar posesión solamente, sino de que se formalice o no el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad), el contribuyente puede presentar una liquidación rectificativa. Esto permitirá solicitar a Hacienda la devolución de ingresos indebidos por los impuestos ya abonados, dado que, al no haberse producido la transmisión registral, la donación no se materializó jurídicamente”. 

“Por tanto, el impuesto abonado inicialmente podría recuperarse, siempre que se cumplan los requisitos y plazos establecidos por la normativa fiscal para estos procedimientos de devolución, y eso es una cuestión más compleja y que atiende a cada caso concreto”. 

Hipoteca a nombre de los padres: ¿se podrían considerar donaciones las transferencias destinadas a cubrir las cuotas?

Hacienda revisa hasta el dinero que se regala en las bodas. Hay que estar alerta para evitar sanciones. Es frecuente que un progenitor que quiera regalarle la entrada de un piso a su hijo tenga que ponerse como titular del préstamo (si no le conceden la hipoteca al hijo). ¿Las transferencias del hijo al padre, destinadas a pagar las cuotas de la hipoteca, podrían considerarse como donaciones? ¿Es posible ser titular de una vivienda y no de la hipoteca?

“En principio, esta situación no debería ser considerada como una donación, ya que el hijo está compensando al progenitor con el importe equivalente a la hipoteca y no hay una transmisión patrimonial gratuita. Para evitar posibles sanciones, o incluso tener problemas a futuro en cuanto a la titularidad del inmueble, u origen de los capitales, yo analizaría el caso, y si por ejemplo se ha puesto a nombre del hijo, incorporaría a la misma escritura de compraventa un contrato de préstamo entre particulares, que no genera intereses ni tributa, y que se iría liquidando mediante el pago de las cuotas hipotecarias por parte del hijo”.

“Eso lo entendería Hacienda como una devolución de préstamo y, por tanto, no habría problema para justificar ni la entrega de dinero en la compra por el padre, ni las transferencias mensuales de las cuotas de hijo a padre. También habría otras opciones, como una cuenta en participación, en caso que se trate de un inmueble de uso comercial, etc.”. 

“Habría alternativas para justificar ante la Administración que no se trata de donaciones no tributadas, sino una colaboración para sufragar los gastos asociados al uso de la vivienda. Un asesoramiento legal especializado diría en cada caso qué es más adecuado para cada caso concreto”, concluye Miriam, directora de Acerete Abogados. 

(fuente idealista.com 29102024)

¿Se puede alquilar un piso pendiente de herencia? Esto debes saber

Esto es lo que tienes que saber antes de poner en el mercado del alquiler una vivienda con una herencia sin adjudicación

Cuando una persona fallece y tiene en propiedad una vivienda, el tema de la herencia se puede complicar en función del testamento (si lo hay) y del número de herederos.

Con la rentabilidad que ofrece el alquiler, es frecuente que los herederos se planteen ponerla en el mercado lo antes posible. Por ello, muchos se preguntan si se puede alquilar un piso pendiente de herencia. La respuesta depende de varias cuestiones, y en este artículo resolvemos las dudas.

1. ¿Es posible alquilar un piso pendiente de herencia?
2. ¿Conviene alquilar antes de la adjudicación de la herencia? 
3. ¿Hay que escriturar la vivienda heredada que se va a alquilar?
4. ¿Cómo se declara el alquiler de un piso heredado?
5. ¿Qué pasa si heredo un piso alquilado?

Cuando una persona fallece, sus bienes, incluyendo los inmuebles, forman parte del patrimonio hereditario. Estos quedan en una especie de “limbo” legal hasta que los herederos acepten o rechacen la herencia, lo que se conoce como "herencia yacente". Durante este período, todos los herederos tienen derecho sobre el piso, pero ninguno puede disponer individualmente de él sin llegar a un acuerdo con el resto.

¿Es posible alquilar un piso pendiente de herencia?

A pesar de que la herencia esté en estado yacente, el piso podría alquilarse si todos los herederos están de acuerdo y autorizan el arrendamiento. Si se arrienda una vivienda heredada antes de aceptar la herencia, los herederos tendrían que firmar el contrato de alquiler como representantes de la “herencia yacente” para cubrir gastos o generar ingresos. Una vez adjudicada, tendrán que respetar este contrato. 

Si los herederos no están de acuerdo, se decidirá por mayoría, con una duración máxima de 6 años para evitar comprometer la herencia. Para alquilar casas en “herencia yacente” por un periodo superior a 6 años, será necesario la unanimidad en la decisión.

¿Conviene alquilar antes de la adjudicación de la herencia? 

Puede ser conveniente hacerlo. Heredar supone pagar varios impuestos, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o la plusvalía municipal. 

Asimismo, alquilar la casa heredada puede ser una buena opción para obtener liquidez con la que afrontar el pago de dichos tributos.

¿Hay que escriturar la vivienda heredada que se va a alquilar?

Si los herederos deciden alquilar la vivienda heredada, no están obligados a inscribirla en el Registro de la Propiedad. Aunque la inscripción no es obligatoria, siempre es recomendable para evitar percances.

Por ley, solo se exige el pago de los tributos municipales y autonómicos dentro de los plazos fijados, dejando como opcional tanto la firma de la escritura pública ante notario, como la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se declara el alquiler de un piso heredado?

Habrá que asumir los impuestos correspondientes a los ingresos obtenidos por el alquiler del piso, además de pagar el IBI, los gastos de comunidad, tasa de basuras y otros costes asociados a la casa.

Para calcular la cantidad a tributar de la vivienda heredada que has alquilado, debes restar los ingresos a los gastos deducibles. Al hacerlo, obtendrás el rendimiento neto (que tributa como rendimiento de capital inmobiliario), que se debe declarar en el IRPF.

Cómo declarar el alquiler: todo lo que tienes que saber

Además, debes saber que puedes declarar y deducir la amortización de la vivienda heredada como gasto en el IRPF.

En la declaración de la renta podrás deducir el 3% del coste de adquisición de la vivienda o el 3% del valor catastral (sin incluir el valor del suelo). Para maximizar los beneficios fiscales, es aconsejable tomar como referencia el valor de adquisición, ya que el gasto deducible será mayor. Esto refuerza la importancia de inscribir formalmente la vivienda heredada.

¿Qué pasa si heredo un piso alquilado?

Si la vivienda ya estaba alquilada, los herederos deben respetar el contrato de arrendamiento si el fallecido era el propietario. Si era usufructuario, el contrato se extingue, aunque el nuevo dueño puede renovarlo.

Además, si el inquilino deja de pagar, los herederos pueden iniciar un desahucio por falta de pago, aunque todavía no hayan aceptado la herencia.

(fuente idealista.com 13112024)