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¿Cuándo debe asumir el comprador el IBI que dejó pendiente el vendedor?

La Dirección General de Tributos aclara en qué casos hay que abonar el IBI que dejó sin pagar el anterior propietario de la vivienda

El IBI puede generar conflictos entre comprador y vendedor si quedan recibos pendientes tras la venta del inmuebleCreative commons

Comprar o vender una vivienda no solo implica firmar una escritura ante notario. También acarrea obligaciones fiscales que pueden convertirse en un auténtico quebradero de cabeza. Una de las más repetidas en consultas jurídicas y foros inmobiliarios es: ¿quién paga el IBI al vender una vivienda?

La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en una consulta vinculante para despejar una cuestión que afecta directamente al bolsillo de compradores y vendedores.

¿Qué es el IBI y cuándo se devenga?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal que grava la propiedad de pisos, casas, garajes o locales y la clave está en el calendario: el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) señala que el impuesto se devenga el 1 de enero de cada año.

En esa fecha se decide el obligado a pagar el recibo anual, y será quien aparezca como propietario en ese momento. Esto implica que, aunque la vivienda se venda en abril, julio o diciembre, será el titular del 1 de enero quien tenga que abonar el impuesto completo de ese ejercicio.

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

La regla general es que el vendedor debe asumir el IBI correspondiente al año en curso. Por su parte, el comprador no tiene que pagar ese ejercicio, salvo pacto en contrario o… que existan deudas pendientes. En este último caso, Hacienda puede reclamarlas por dos vías: la hipoteca legal tácita o la afección real.

Deudas del IBI: ¿qué pasa cuando el vendedor no paga?

La ley prevé un mecanismo llamado afección real, recogido en el artículo 64 del TRLRHL. Traducido a un lenguaje cotidiano: la deuda va unida al inmueble, no solo al propietario.

De esta forma, si el vendedor deja de pagar, la Administración podrá llegar a reclamar al comprador los importes pendientes, pero solo como responsable subsidiario, y siempre después de declarar fallido al transmitente y de tramitar formalmente un procedimiento de derivación de responsabilidad.

Además, en este supuesto el comprador solo responde de la cuota principal del impuesto, sin que se le puedan exigir recargos de apremio ni intereses de demora. Dicho de otro modo, la casa “arrastra” consigo las deudas de IBI, pero con límites claros para el adquirente.

La prioridad de Hacienda frente a otros acreedores

Además, Hacienda cuenta con una preferencia especial frente a cualquier otro acreedor: el artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) reconoce una hipoteca legal tácita que garantiza el cobro del IBI correspondiente al año en curso y al inmediatamente anterior.

En este caso, el Ayuntamiento puede reclamar esas cantidades al comprador, una vez iniciado el procedimiento de apremio contra el transmitente y transcurrido sin pago el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT. No se trata de una responsabilidad tributaria, sino de una garantía real del crédito público, ejecutable directamente sobre el bien transmitido.

Plazo para reclamar los recibos de IBI pendientes

El plazo general de prescripción de las deudas del IBI es de cuatro años contados desde el día siguiente a aquel en que termina el periodo voluntario de pago (artículo 66 LGT).

No obstante, este plazo puede interrumpirse en los supuestos previstos en el artículo 68, como la notificación de actuaciones de gestión, recaudación o apremio. Mientras la deuda no prescriba, el Ayuntamiento podrá reclamarla: directamente al vendedor como deudor principal, o al comprador.

¿El vendedor puede repercutir el IBI al comprador en el contrato de compraventa?

Sí, pero solo como pacto privado entre las partes. La ley fija que el obligado principal es el propietario a 1 de enero, pero nada impide que vendedor y comprador acuerden otra distribución. Eso sí, este pacto solo vincula a ellos: frente a Hacienda, el responsable seguirá siendo el titular a 1 de enero.

En la práctica, es habitual que se reparta a prorrata por meses, corriendo el vendedor con la cuota correspondiente a los meses en los que fue propietario y el comprador con la restante. Aunque no es obligatorio, se ha convertido en un uso de mercado aceptado por la mayoría de agentes inmobiliarios y notarías.

Incluirlo en el contrato de arras evita discusiones posteriores y da seguridad a ambas partes. De esta forma, ya queda fijado de antemano cómo se repartirá el impuesto en la escritura definitiva.

¿Qué pasa si en la escritura no se menciona nada sobre el IBI pendiente?

Cuando no se prevé nada al respecto en el contrato de compraventa, se aplica la regla legal: el vendedor debe pagar el año en curso. Sin embargo, como recuerda la Dirección General de Tributos, cuando quedan deudas pendientes de liquidar, Hacienda puede reclamarlas al comprador como responsable subsidiario, tras declarar fallido al vendedor y derivar formalmente la responsabilidad.

Cómo evitar problemas con el IBI en la compraventa de viviendas

La normativa es clara: en principio es el vendedor quien debe hacerse cargo del IBI del año en curso, aunque el comprador puede llegar a responder de las deudas que arrastre la vivienda si no se han regularizado antes de la transmisión.

Por ello, conviene solicitar al vendedor los últimos recibos del IBI pagados, además de un certificado de estar al corriente emitido por el Ayuntamiento. Este documento aporta una garantía sólida, ya que acredita oficialmente la inexistencia de deudas en la fecha de su expedición, aunque no cubre posibles liquidaciones posteriores aún no notificadas.

También resulta recomendable incluir en el contrato de compraventa una cláusula que determine con claridad quién asumirá las eventuales deudas pendientes. Así, comprador y vendedor podrán formalizar la operación con mayor seguridad jurídica y minimizar el riesgo de que surjan facturas inesperadas vinculadas al inmueble.

(FUENTE IDEALISTA.COM 09102025)

Quién está exento de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Existen algunas operaciones que no están gravadas por este tributo, aunque sí por otros

Uno de los tributos a pagar más frecuentes en las transacciones inmobiliarias es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble . Sin embargo, existen determinados supuestos en los que es posible liberarse de pagarlo. Te los contamos.

¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?

Antes de nada, conviene conocer qué es este impuesto. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que se aplica a la compraventa de bienes inmuebles, vehículos de segunda mano, acciones y otros bienes muebles. 

Se lo tiene que pagar a Hacienda el comprador cuando se realizan transacciones de este tipo. Además, el ITP también abarca operaciones como alquileres o ciertos actos jurídicos, aunque no se aplica directamente a ampliaciones de capital, ya que estas suelen estar vinculadas al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La recaudación del ITP corresponde a cada comunidad autónoma. 

¿Quién paga el ITP?

El sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), esto es, quien paga, varía según el tipo de operación:

• Transmisión de bienes: El adquirente. 
• Expedientes de dominio y actas de notoriedad: La persona que los promueve.
• Constitución de préstamos o fianzas: El prestatario y el acreedor afianzado.
• Constitución de alquileres: El arrendatario.
• Constitución de pensiones: El pensionista.
• Constitución de concesiones administrativas: El concesionario.
• Actos y contratos equiparados a concesiones: El beneficiario.

¿Quién está exento de pagar el ITP?

El  ITP es obligatorio en la mayoría de operaciones inmobiliarias, pero existen escenarios o casos en los que el comprador puede estar exento de pagarlo, lo que supone un alivio en la carga financiera. Estas son las causas que contemplan no pagar el tributo.

Compra de vivienda protegida

Cuando la propiedad que se compra está considerada VPO o vivienda protegida, el comprador podría estar exento de abonar el ITP. No obstante, es fundamental que la casa cumpla con los requisitos por la normativa para ser catalogada como protegida.

Adquisición de inmuebles por herencia o donación

En los casos en que una propiedad se adquiera a través de una herencia o donación, no habrá que pagar ITP. Sin embargo, este tipo de operaciones tributan por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. 

El impuesto de sucesiones y donaciones por comunidades autónomas

Compra de vivienda de obra nueva

Los compradores de viviendas de obra nueva no tienen que pagar ITP, pero sí otros tributos. En concreto, han de asumir un 10% de IVA del precio total de la casa. En el caso de las casas nuevas de protección oficial o de promoción pública, el impuesto se reduce al 4%.

El ITP a pagar por comunidad autónoma

Aunque existen excepciones y tipos reducidos a los que acogerse en determinados escenarios, estos son los tipos generales del ITP en las distintas comunidades autónomas:

¿Cuándo hay que pagar el ITP en compraventas?

El plazo para abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en una operación de compraventa es de 30 días hábiles a partir de la fecha de la firma del contrato. Debe pagarse en la delegación de Hacienda correspondiente a la comunidad autónoma donde se encuentre el bien adquirido.

(fuente idealista.com 19022025)