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¿Se está obligado a vaciar una casa a la hora de venderla?

Vaciar la supone un gasto extra de dinero y de tiempo: hacerlo o no depende de lo que pacten ambas partes, aunque hay ciertos matices comunes

Muchas viviendas a la venta están amuebladas, ya que mientras el propietario intenta venderla está viviendo en ella. Esto puede ser beneficioso para la operación: quizá aumente el atractivo de la casa, especialmente si está decorada con gusto y buen estado. 

Si finalmente se cierra la compraventa, muchos propietarios se preguntan si hay obligación de vaciar la casa antes de hacer efectivo el cambio de titularidad. Hacerlo podría suponer un gasto extra en dinero y tiempo, sobre todo a la hora de sacar muebles o electrodomésticos que son difíciles de desplazar o que están fijos en la vivienda. ¿Qué dice la ley al respecto? Resolvemos las dudas.

¿Se está obligado a vaciar una casa a la hora de venderla?

La ley no fija nada sobre esta cuestión. En cambio, tendrás que dejar en la casa todo lo que hayas concretado en el anuncio, que no lo que aparezca, por ejemplo, en las fotografías. Si has ofertado tu casa comentando que se incluyen los electrodomésticos, tendrías que dejarlos. Además, tendrás que dejar los enseres que aparezcan reflejados en el contrato de compraventa.

Por poner otro ejemplo, si la casa se oferta con aire acondicionado, deberás dejar los aparatos instalados. De no hacerlo, el comprador podría reclamarlo, ya que se está vendiendo una cosa que no es cierta.

¿Qué se debe dejar en la casa?

Aunque la ley no lo especifica, existe un entendimiento general sobre ciertos aspectos. En la cocina, se suelen dejar electrodomésticos integrados como la vitrocerámica, el horno o la campana extractora, mientras que el frigorífico, la lavadora o el lavavajillas son más fáciles de trasladar y, por lo tanto, se los suele llevar el vendedor.  Sin embargo, es frecuente que algunos propietarios decidan dejar la cocina equipada para facilitar la venta o porque los electrodomésticos no se ajusten a su nueva vivienda.

En una compraventa de inmuebles, se sobreentiende que deben permanecer elementos básicos como el retrete, la bañera, los grifos, las conexiones eléctricas y la instalación de calefacción. Estos son componentes esenciales que no es práctico ni razonable retirar, como las bañeras empotradas o las calderas. De hecho, la retirada de estos elementos podría generar un deterioro sustancial en la vivienda.

De hecho, la Audiencia Provincial de Zaragoza, en su sentencia 257/2018 de 24 de abril, condenó al vendedor de una vivienda a indemnizar al comprador por los daños ocasionados al retirar ciertos accesorios del inmueble. En este caso, el comprador había otorgado al vendedor un plazo, tras la compraventa, para retirar sus muebles y pertenencias. Sin embargo, el vendedor no solo se llevó muebles y enseres, sino también elementos como armarios empotrados, mamparas de ducha, interruptores, enchufes, falsos techos, muebles de cocina y baño, sanitarios, zócalos y cornisas, causando un deterioro significativo y una depreciación del inmueble, que además quedó inhabitable.

El tribunal determinó que la obligación de entregar la casa incluía la de entregar sus accesorios, incluso si no se habían mencionado específicamente en el contrato de compraventa. Por lo tanto, consideró que la conducta del vendedor vulneraba el principio de buena fe y debía indemnizar al comprador con 61.459,40 euros por los perjuicios causados.

Cualquier cosa susceptible de generar malentendidos es mejor comentarlo con la otra parte.

Negociar lo que se queda en la vivienda

Los bienes y enseres de la casa anunciados deben quedarse, pero cualquier otro elemento puede ser objeto de negociación. Por ejemplo, si el vendedor planea llevarse los muebles y electrodomésticos, pero el comprador está interesado en adquirirlos, ambas partes pueden acordar un precio adicional, que se sumará al valor de la propiedad, para quedárselos.

Por otro lado, se puede pactar que el vendedor deje totalmente vacía la vivienda para la operación, algo que puede resultar muy útil en aquellos casos en los que el inmueble se vaya a reformar. De este modo, el comprador no tendrá que despejar la casa por sus propios medios.

Vicios ocultos en los muebles y enseres

Cabe destacar que, si la casa se vende finalmente con ciertos muebles o enseres, estos han de funcionar. Si se acuerda vender la cocina y sus electrodomésticos añadiendo un extra al precio de la compraventa y luego resulta que no funcionan, el nuevo titular podría reclamar al vendedor por vicios ocultos. Por ejemplo, si se vende la casa con lavadora y no funciona, el comprador podría reclamar la parte proporcional del precio total correspondiente a este electrodoméstico. 

Qué dejar al comprador de tu casa

1. Instrucciones de electrodomésticos: Manuales de electrodomésticos fijos como la caldera, placa vitrocerámica y horno.
2. Llaves de la casa y mando del garaje: Copias de llaves del portal, puerta principal, buzón, y mandos del garaje.
3. Contratos de suministros: Las copias de las últimas facturas hay que dárselas al comprador, ya que le facilitarán el cambio de titularidad de los suministros o el alta de los mismos.
4. Documentos relativos al edificio.
5. Certificado energético: Documento obligatorio que incluye la etiqueta energética, necesaria para la compraventa y publicidad de la vivienda.
6. Certificado de la comunidad de propietarios: Documento que acredita si existen deudas pendientes por gastos de la comunidad.
7. Copia de los recibos del IBI: Justificantes de pago que demuestren que el piso está al corriente del impuesto.
8. Contactos importantes: El contacto del administrador de fincas, de algún vecino, de la empresa que ejecutó la última reforma, el portero, etc.

(fuente idealista.com 13012025)

¿Puedo comprar una casa solo estando casado?

La titularidad de un inmueble adquirido durante el matrimonio depende del régimen al que este acogido, entre otras cuestiones

decisiones importantes no solo te atañen a ti, sino también a tu cónyuge. Comprar una casa es una de ellas, y puede surgir la duda sobre si es posible adquirir una vivienda de forma individual mientras estás casado. La respuesta depende de varios factores, como el régimen matrimonial. 

Antes de nada, conviene destacar que si se compra una vivienda durante el matrimonio bajo el régimen de bienes gananciales, el inmueble será de ambos cónyuges, salvo que se lleven a cabo una serie de acciones. Por otro lado, si el matrimonio se acoge a la modalidad de separación de bienes, la titularidad será de la parte que compre la casa. 

Comprar una casa estando casado

El régimen económico matrimonial es un factor clave para determinar la titularidad de un inmueble al momento de adquirirlo. En función del régimen al que se acoja el matrimonio, la titularidad de una vivienda se reparte de una forma u otra:

• Sociedad de gananciales: Según los artículos 1.344 y siguientes del Código Civil, los bienes y ganancias obtenidos por cualquiera de los cónyuges durante el matrimonio forman parte de un patrimonio común que, en caso de separación o divorcio, se divide en partes iguales. Es el régimen matrimonial por defecto en España.
• Separación de bienes: Cada cónyuge conserva la titularidad exclusiva de los bienes que poseía antes y después del matrimonio. No obstante, ambos comparten la responsabilidad de las cargas económicas del matrimonio.
• Régimen de participación: Es una figura menos habitual en España. Bajo este régimen, cada cónyuge administra sus bienes de manera individual, pero al disolver el matrimonio, se reparten las ganancias obtenidas durante su duración.

Lo más frecuente es que durante el matrimonio se adquieran viviendas conjuntamente, pero ¿qué sucede si uno de los cónyuges quiere comprar un inmueble como bien privativo? 

Comprar una vivienda privativa bajo el régimen de gananciales

Sí, se puede comprar una vivienda a título privativo en un matrimonio que se acoja al régimen de gananciales. Para ello, deben cumplirse ciertos aspectos:

• El origen del dinero debe ser privativo, es decir, que pertenezca únicamente a uno de los cónyuges, por ejemplo, un capital que poseía antes del matrimonio o que llega hasta él durante el mismo, como herencias o legados. 
• Confesión o declaración de privaticidad en caso de dudas: Si no es fácil demostrar que el dinero empleado para la compra del inmueble es privativo, puede recurrirse a la confesión de privaticidad: el cónyuge no comprador declare expresamente que la vivienda adquirida pertenece exclusivamente al otro.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Para reforzar el carácter privativo del bien, es necesario inscribir la vivienda a nombre del cónyuge comprador en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de que no forma parte de la sociedad de gananciales.

Comprar una casa solo estando en separación de bienes

Cuando se desea adquirir una vivienda de forma individual estando casado en separación de bienes, el proceso suele ser más ágil. Este régimen establece que cada cónyuge es propietario exclusivo de sus ingresos, bienes y los beneficios que estos generen. 

En la mayoría de las comunidades autónomas de España, para acogerse a este régimen es necesario formalizar capitulaciones matrimoniales; de lo contrario, se aplica automáticamente el régimen de gananciales.

Para comprar una casa a título privativo, el cónyuge interesado debe realizar la compra del inmueble a su nombre. En algunos casos, el otro miembro de la pareja podría contribuir económicamente, por ejemplo, en la decoración o reformas de la vivienda. En estas situaciones, es aconsejable formalizar un acuerdo por escrito mediante un contrato privado que detalle dicha aportación.

Además, como en el otro régimen, es recomendable inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad a nombre del adquirente, lo que garantizará la exclusividad del derecho de propiedad.

¿Cuándo se convierten los bienes privativos en gananciales?

Los bienes privativos pueden transformarse en gananciales mediante lo que se conoce en derecho civil como aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales. Esto requiere el tener que realizar una escritura pública ante notario, en la que se formalice la intención de convertir el bien en parte del patrimonio común del matrimonio.

¿Qué bienes no forman parte del régimen de gananciales?

Existen determinados bienes que nunca se consideran gananciales, entre ellos:

1. Los que pertenecen a cada cónyuge antes del matrimonio o antes de la constitución de la sociedad de gananciales.
2. Los bienes adquiridos de manera gratuita, como herencias o donaciones.
3. Los que se obtienen a partir de bienes privativos o en sustitución de estos.

Estos bienes se consideran de propiedad exclusiva del cónyuge correspondiente y no forman parte del patrimonio común.

(fuente idealista.com 14012025)