Qué es más caro, ¿comprar obra nueva o una vivienda usada?
En las capitales, la vivienda de nueva construcción cuesta entre un 13% y un 59% más que la segunda mano
de subir. La falta de stock de casas tanto en venta como en alquiler lleva años disparando los precios y algunos (los que pueden plantearse comprar) se preguntan: qué es más caro, ¿comprar obra nueva o vivienda usada?
Según el informe ‘Vivienda de Obra Nueva 2025’, elaborado por Tinsa, la carga financiera teórica que representa la compra de inmuebles de nueva construcción equivale al 49% de la renta disponible media familiar. Este porcentaje, considerado crítico, se sitúa 13 puntos por encima del esfuerzo medio general, que se estima en un 36%.
Según el estudio, en 2024, el precio medio del metro cuadrado en obra nueva alcanzó los 2.528 euros, frente a los 1.750 euros registrados en el mercado de segunda mano, lo que representa una diferencia del 44%.
La obra nueva fue un 44% más cara en 2024 que las viviendas usadas
Durante el último año, los precios de la vivienda nueva crecieron un 4,7% en términos reales, y del 7,6% si se considera la inflación. En comparación, los inmuebles de segunda mano aumentaron un 1,2% en términos reales (4% en términos nominales).
Desde los máximos alcanzados en 2008, el valor nominal de la vivienda nueva ha aumentado un 10%. No obstante, si se ajusta por el efecto de la inflación, el precio ha retrocedido un 21%, lo que refleja una pérdida de poder adquisitivo real en el sector.
El informe de Tinsa, además, subraya que el esfuerzo teórico para adquirir una vivienda nueva superaba el umbral del 35% de la renta disponible en todas las comunidades autónomas, salvo en La Rioja. Además, en territorios como Baleares, Andalucía, Extremadura, Madrid y Cataluña, este esfuerzo superaba el 50%, situándose en niveles alarmantes.
La obra nueva se encarece. ¿Subirá más la vivienda en 2025 y la tasa de esfuerzo? Todo parece apuntar a que sí. Durante el primer trimestre del año, el porcentaje de ingresos del hogar necesario para comprar una vivienda aumentó hasta el 23%,según un informe de idealista. Aunque esta cifra se mantiene por debajo del esfuerzo requerido para alquilar (36%), el acceso a la propiedad también se ha encarecido por la falta de oferta y el incremento sostenido de los precios.
El esfuerzo de compra supera el 30% recomendado por los expertos en cuatro capitales: Palma (41%), San Sebastián (36%), Madrid (35%) y Málaga (35%). Barcelona se sitúa justo en el umbral (30%), mientras que otras como Alicante (28%), Valencia y Cádiz (25%) presentan niveles más moderados.
Por el contrario, las capitales con menor esfuerzo para comprar son Jaén (10%), Lleida, Palencia y Teruel (12%).
Dónde es más caro comprar obra nueva
Según el estudio de Tinsa, los precios más altos de obra nueva se encuentran en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma, así como en municipios menos poblados como Marbella y Benidorm. En las capitales, la vivienda de nueva construcción cuesta entre un 13% y un 59% más que la segunda mano, y en municipios secundarios entre un 4% y un 89% más.
Vigo, Málaga, Alcoy, Santander, Benidorm, Vélez y Cartagena destacan entre los municipios con mayores subidas anuales. En términos reales, la obra nueva en Málaga y Benidorm estaba un 2% por encima de los máximos de la burbuja, y en nominales, un 24,4% y un 19%, respectivamente.
Vivienda nueva o de segunda mano: ¿Qué casa comprar?
El esfuerzo de compra superó el 35% en casi todos los municipios analizados por Tinsa y rebasó el 65% en ciudades como Barcelona, Cádiz, Málaga, Madrid, Benidorm, Marbella, Orihuela y Torrevieja.
Áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona
En el entorno de Madrid, Pozuelo de Alarcón y Alcobendas registraron los precios más elevados, incluso por encima de la capital. Parla (19,5%), Alcobendas (15,8%), Alcorcón (14,5%) y Coslada (13,5%) protagonizaron los mayores aumentos anuales.
En Barcelona, ningún municipio supera el precio medio de la capital (4.968 €/m2), aunque Castelldefels (24,5%) y Manresa (16,2%) experimentaron fuertes subidas. En varios municipios del área metropolitana, el esfuerzo de compra supera el 50% de la renta disponible, y en la capital catalana rebasa el 70%.
Por qué son más caras las viviendas de obra nueva
El precio de la vivienda de obra nueva suele ser superior al de la de segunda mano por una combinación de factores estructurales, técnicos y de mercado.
- Costes de construcción
La edificación de obra nueva implica una inversión considerable en materiales, mano de obra y realizar una serie de trámites administrativos. La obtención de licencias, el cumplimiento de la normativa urbanística y las exigencias técnicas actuales incrementan el coste final del producto. Los materiales de construcción han crecido notablemente durante los últimos años.
- Calidades y acabados superiores
Las viviendas de nueva construcción incorporan acabados más modernos, materiales de alta gama y mayores prestaciones en términos de aislamiento térmico y acústico, durabilidad y diseño.
- Eficiencia energética
Los inmuebles de obra nueva se construyen con estándares más exigentes en eficiencia energética, tal y como marca la normativa europea. Esto se traduce en un menor consumo de energía, aunque supone una inversión inicial más elevada para el promotor y, en consecuencia, un precio más alto para el comprador.
- Personalización y diseño a medida
Una de las ventajas más valoradas por los compradores de obra nueva es la posibilidad de personalizar algunos detalles de la vivienda. Por ejemplo, es frecuente que en una promoción de nueva construcción se puedan elegir acabados, distribución y materiales. Esto puede generar un coste adicional vinculado a esa capacidad de adaptación.
- Escasez de oferta
El mercado de obra nueva cuenta con una oferta limitada, especialmente en zonas urbanas consolidadas, donde el suelo listo para construir es escaso. Se pueden tardar hasta 20 años en sacar adelante y terminar una promoción. Esta falta de stock, frente a una demanda sostenida, ejerce presión al alza sobre los precios
(fuente idealista.com 24062025
