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¿Cuándo debe asumir el comprador el IBI que dejó pendiente el vendedor?

La Dirección General de Tributos aclara en qué casos hay que abonar el IBI que dejó sin pagar el anterior propietario de la vivienda

El IBI puede generar conflictos entre comprador y vendedor si quedan recibos pendientes tras la venta del inmuebleCreative commons

Comprar o vender una vivienda no solo implica firmar una escritura ante notario. También acarrea obligaciones fiscales que pueden convertirse en un auténtico quebradero de cabeza. Una de las más repetidas en consultas jurídicas y foros inmobiliarios es: ¿quién paga el IBI al vender una vivienda?

La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en una consulta vinculante para despejar una cuestión que afecta directamente al bolsillo de compradores y vendedores.

¿Qué es el IBI y cuándo se devenga?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal que grava la propiedad de pisos, casas, garajes o locales y la clave está en el calendario: el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) señala que el impuesto se devenga el 1 de enero de cada año.

En esa fecha se decide el obligado a pagar el recibo anual, y será quien aparezca como propietario en ese momento. Esto implica que, aunque la vivienda se venda en abril, julio o diciembre, será el titular del 1 de enero quien tenga que abonar el impuesto completo de ese ejercicio.

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

La regla general es que el vendedor debe asumir el IBI correspondiente al año en curso. Por su parte, el comprador no tiene que pagar ese ejercicio, salvo pacto en contrario o… que existan deudas pendientes. En este último caso, Hacienda puede reclamarlas por dos vías: la hipoteca legal tácita o la afección real.

Deudas del IBI: ¿qué pasa cuando el vendedor no paga?

La ley prevé un mecanismo llamado afección real, recogido en el artículo 64 del TRLRHL. Traducido a un lenguaje cotidiano: la deuda va unida al inmueble, no solo al propietario.

De esta forma, si el vendedor deja de pagar, la Administración podrá llegar a reclamar al comprador los importes pendientes, pero solo como responsable subsidiario, y siempre después de declarar fallido al transmitente y de tramitar formalmente un procedimiento de derivación de responsabilidad.

Además, en este supuesto el comprador solo responde de la cuota principal del impuesto, sin que se le puedan exigir recargos de apremio ni intereses de demora. Dicho de otro modo, la casa “arrastra” consigo las deudas de IBI, pero con límites claros para el adquirente.

La prioridad de Hacienda frente a otros acreedores

Además, Hacienda cuenta con una preferencia especial frente a cualquier otro acreedor: el artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) reconoce una hipoteca legal tácita que garantiza el cobro del IBI correspondiente al año en curso y al inmediatamente anterior.

En este caso, el Ayuntamiento puede reclamar esas cantidades al comprador, una vez iniciado el procedimiento de apremio contra el transmitente y transcurrido sin pago el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT. No se trata de una responsabilidad tributaria, sino de una garantía real del crédito público, ejecutable directamente sobre el bien transmitido.

Plazo para reclamar los recibos de IBI pendientes

El plazo general de prescripción de las deudas del IBI es de cuatro años contados desde el día siguiente a aquel en que termina el periodo voluntario de pago (artículo 66 LGT).

No obstante, este plazo puede interrumpirse en los supuestos previstos en el artículo 68, como la notificación de actuaciones de gestión, recaudación o apremio. Mientras la deuda no prescriba, el Ayuntamiento podrá reclamarla: directamente al vendedor como deudor principal, o al comprador.

¿El vendedor puede repercutir el IBI al comprador en el contrato de compraventa?

Sí, pero solo como pacto privado entre las partes. La ley fija que el obligado principal es el propietario a 1 de enero, pero nada impide que vendedor y comprador acuerden otra distribución. Eso sí, este pacto solo vincula a ellos: frente a Hacienda, el responsable seguirá siendo el titular a 1 de enero.

En la práctica, es habitual que se reparta a prorrata por meses, corriendo el vendedor con la cuota correspondiente a los meses en los que fue propietario y el comprador con la restante. Aunque no es obligatorio, se ha convertido en un uso de mercado aceptado por la mayoría de agentes inmobiliarios y notarías.

Incluirlo en el contrato de arras evita discusiones posteriores y da seguridad a ambas partes. De esta forma, ya queda fijado de antemano cómo se repartirá el impuesto en la escritura definitiva.

¿Qué pasa si en la escritura no se menciona nada sobre el IBI pendiente?

Cuando no se prevé nada al respecto en el contrato de compraventa, se aplica la regla legal: el vendedor debe pagar el año en curso. Sin embargo, como recuerda la Dirección General de Tributos, cuando quedan deudas pendientes de liquidar, Hacienda puede reclamarlas al comprador como responsable subsidiario, tras declarar fallido al vendedor y derivar formalmente la responsabilidad.

Cómo evitar problemas con el IBI en la compraventa de viviendas

La normativa es clara: en principio es el vendedor quien debe hacerse cargo del IBI del año en curso, aunque el comprador puede llegar a responder de las deudas que arrastre la vivienda si no se han regularizado antes de la transmisión.

Por ello, conviene solicitar al vendedor los últimos recibos del IBI pagados, además de un certificado de estar al corriente emitido por el Ayuntamiento. Este documento aporta una garantía sólida, ya que acredita oficialmente la inexistencia de deudas en la fecha de su expedición, aunque no cubre posibles liquidaciones posteriores aún no notificadas.

También resulta recomendable incluir en el contrato de compraventa una cláusula que determine con claridad quién asumirá las eventuales deudas pendientes. Así, comprador y vendedor podrán formalizar la operación con mayor seguridad jurídica y minimizar el riesgo de que surjan facturas inesperadas vinculadas al inmueble.

(FUENTE IDEALISTA.COM 09102025)

Cuatro cosas que un potencial comprador no quiere ni ver en el salón de tu casa

El salón es ese espacio de casa con el que, inconscientemente, los potenciales compradores se suelen quedar en la memoria después de hacer una visita. En consecuencia, si quieres vender tu casa presta especial atención a cómo decoras este espacio. Lo primero, y que ya te hemos contado en el artículo sobre trucos fáciles para vender tu casa rápidamente, es tener cuidado de que esté ordenado y sin demasiadas cosas para no ahuyentar a los potenciales compradores. Pero, concretamente en el salón: ¿qué es lo que hay que evitar para que tu casa guste y su venta sea más fácil? Te contamos cuatro cosas imprescindibles que no deberías hacer nunca y que, quizá, se te hayan escapado.

Un televisor grande hará que el resto de cosas pasen sin pena ni gloria

En España compramos televisiones cada vez más grandes. Aunque según la OCU, la de 43 pulgadas es una de las más demandadas, en 2024 ha crecido la demanda de las de 50 y 55 pulgadas. De hecho, según diferentes encuestas, los españoles compraríamos para el salón una televisión más grande de la que ya tenemos.

Decorativamente hablando te aconsejamos que no lo hagas porque vas a adquirir un 'mamotreto' cuyo impacto visual es enorme (y difícil de disimular). Compra solo tamaños mayores de 50 pulgadas si tienes una zona de día abierta o un salón de al menos 22 metros cuadrados. Una tele grande en un salón de 18-20 metros, que es el tamaño medio, es un adefesio. ¿Sigues prefiriendo una tele grande?: pinta la pared donde lo hayas colgado de un tono oscuro para que, apagada, pase desapercibida. Otra buena idea es rodearla de plantas de gran porte, tipo kentia, drácena o ficus lyrata, para suavizar su presencia.

Un sofá con pinta de incómodo puede arruinar una venta

Seguramente estarás pensado que quien vaya a comprar tu casa traerá sus propios muebles. Sin duda, es lo habitual, pero ten en cuenta que un potencial comprador solo va a ver tu casa (y seguramente al menos otra decena) una sola vez. En consecuencia, debes tratar de que quienes la visiten se imaginen viviendo a gusto en ella. Un sofá incómodo o viejo no es la mejor tarjeta de presentación. No te decimos que lo cambies, pero sí que busques una funda que disumule desperfectos y algunos cojines cómodos para que su aspecto resulte apetecible.

Un salón oscuro dará sensación de que la casa es pequeña y lúgubre

Los metros cuadrados y que sea luminosa son dos de esas cosas prioritarias entre quienes buscan casa, así que un salón pequeño y oscuro es muy probable que eche para atrás a tus potenciales compradores. En todo caso, puedes conseguir que parezca más luminoso y amplio de lo que es con algunos trucos sencillos, como por ejemplo dejar las cortinas corridas o los estores levantados durante la visita. También puedes comprar un espejo de por lo menos 150 centímetros de alto por 100 de ancho. Colócalo frente a una ventana para que refleje la luz.

Una iluminación directa e intensa no resultará acogedora

El tema de la iluminación es importantísimo. Especialmente en el salón, una iluminación directa se cargará cualquier atisbo de calidez. Apaga los focos y deja encendidas las lámparas de sobremesa y de pie para aportar luz ambiente. Si no tienes lámparas de pie en el salón, compra un par de ellas, pero no traslades las del dormitorio porque es probable que no encajen. Sí, ya sabemos que solemos organizar las visitas durante el día, pero eso no es óbice para que enciendas las lámparas durante la visita. De hecho, te lo recomendamos porque ayuda a crear un ambiente más agradable.

(fuente idealista.com 30122024)