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El Supremo recuerda estos requisitos para realizar obras que alteran la estética de la comunidad de vecinos

Una sentencia del alto tribunal confirma que los cerramientos en terrazas privadas pueden ser ilegales aunque tengan licencia municipal

El Tribunal Supremo ha vuelto a poner límite a las obras en comunidades de propietarios. En la sentencia núm. 1.254/2025, de 16 de septiembre, la Sala de lo Civil ha dejado claro que un vecino no puede modificar su vivienda dentro de una urbanización si con ello rompe la estética del conjunto o perjudica a otros residentes. Y esto se aplica incluso cuando se hacen las reformas en espacios de uso privativo, como una terraza.

El cerramiento de una terraza con licencia que llegó al Supremo

El caso comenzó en Madrid, donde los propietarios de una vivienda adosada cerraron la terraza superior de su casa. Lo hicieron con licencia municipal, pero los vecinos no estuvieron de acuerdo, por lo que denunciaron que el cerramiento desfiguraba la fachada del conjunto y restaba vistas a los demás.

La Justicia les dio la razón en todas las instancias: primero el Juzgado de Primera Instancia y después la Audiencia Provincial de Madrid, confirmado finalmente el alto tribunal la obligación de retirar la obra.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en urbanizaciones?

El punto central del litigio giraba en torno a la aplicación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula los complejos inmobiliarios privados. Los dueños de la vivienda alegaron que el cerramiento se había realizado en su terraza —parte exclusiva de la vivienda— y que, por tanto, la comunidad no tenía nada que decir.

El Supremo no lo vio así, recordando que en una urbanización los derechos de los propietarios no son absolutos, estando limitados por la convivencia y por el interés común. Tal y como apunta la sentencia, el derecho propio no puede ejercerse en perjuicio del ajeno ni alterar la configuración del conjunto.

Los límites a la propiedad privada en comunidades de vecinos

La resolución es contundente: aunque el cerramiento se realizara en un espacio privativo, no puede considerarse inocuo. La obra alteraba la uniformidad estética de la hilera de adosados y afectaba al derecho de otros vecinos a mantener sus vistas.

El tribunal subrayó que la propiedad privada en comunidades está condicionada por reglas de vecindad: cada actuación debe respetar no solo los elementos comunes, sino también la armonía del conjunto.

Otro elemento clave fue el Reglamento de Régimen Interior de la comunidad, aprobado en 2001. Este documento prohibía los cerramientos, enrejados o aperturas que pudieran romper la estética común.

El Supremo avaló su validez, ya que se trata de una norma legítima y compatible tanto con la Ley de Propiedad Horizontal como con los estatutos del complejo. Entre sus objetivos se encuentran garantizar la convivencia y la uniformidad arquitectónica.

El peso de los reglamentos internos de la comunidad frente a las licencias municipales

Tanto el reglamento como los estatutos regulan las relaciones privadas entre propietarios y tienen plena eficacia jurídica dentro de la comunidad, siempre que no contravengan la ley.

Si el reglamento prohíbe determinados cerramientos o materiales y la obra contraviene esa norma, la comunidad puede exigir su retirada aunque exista licencia municipal. La clave está en que la licencia urbanística habilita frente a la Administración, pero no exonera al propietario de cumplir con las normas internas que regulan las relaciones privadas entre vecinos y que preservan la estética y la convivencia en la urbanización.

Claves que deja el Supremo sobre obras en urbanizaciones

El alto tribunal nos recuerda que en una urbanización el derecho de propiedad no puede ejercerse de manera aislada. Las viviendas forman parte de un conjunto cuya armonía y funcionalidad dependen del respeto a unas reglas comunes. Por ello, cualquier intervención que rompa esa uniformidad o cause perjuicio a otros vecinos puede ser declarada ilegítima, aunque se lleve a cabo en un espacio privativo.

El fallo aclara que la licencia municipal no basta para legitimar una obra cuando entra en conflicto con los estatutos o el reglamento de la comunidad, documentos que refuerzan la protección de la estética del complejo y aseguran una convivencia equilibrada entre derechos individuales y el interés colectivo.

De esta forma, el Supremo refuerza un criterio que deben tener presente tanto los propietarios que quieran reformar su vivienda como las comunidades que busquen preservar la imagen y valor de la urbanización.

El derecho a modificar un inmueble existe, pero está limitado por la necesidad de mantener la coherencia del conjunto y de garantizar que las actuaciones de uno no se traduzcan en perjuicio para los demás.

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Alternativas para ganar espacio sin infringir las normas comunitarias

Los propietarios que desean ampliar o mejorar el uso de su vivienda en una urbanización disponen de varias alternativas que permiten ganar habitabilidad sin entrar en conflicto con la comunidad.

Una de las más efectivas consiste en reorganizar el interior de la casa, aprovechando mejor los metros útiles mediante mobiliario a medida o soluciones de almacenaje como armarios empotrados.

También es posible recurrir a opciones reversibles y discretas, como mobiliario exterior plegable o toldos retráctiles, siempre que respeten la estética de la fachada. Estas soluciones aportan comodidad y funcionalidad sin comprometer la uniformidad arquitectónica del conjunto.

En el plano jurídico, otra vía es solicitar acuerdos puntuales a la Junta de propietarios. En determinados casos, la comunidad puede conceder autorizaciones bajo condiciones específicas, lo que abre la puerta a ciertas modificaciones siempre que se ajusten a los límites establecidos colectivamente.

El uso de materiales y acabados similares a los originales es igualmente recomendable. Cuando se acompaña la petición con un informe técnico que acredite la compatibilidad de la obra con la estética del complejo, se incrementan las posibilidades de obtener la aprobación de los vecinos.

Fuente idealista.com 02102025

La Justicia obliga a una comunidad de propietarios y a su aseguradora a reparar una terraza con filtraciones

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje, causadas por los daños en el deterioro de la lámina impermeabilizadora de la terraza-patio de la vivienda situada justo encima. 

Durante el proceso, tanto la comunidad como la aseguradora trataron de desvincularse del problema, alegando que los propietarios del piso superior habían llevado a cabo una ampliación irregular que habría modificado los desagües. 

Sin embargo, el magistrado-juez rechaza ese argumento al señalar que “no se ha probado la fecha de realización de las obras ni consta que la comunidad adoptara acuerdo alguno para requerir al propietario que las deshiciera”. De esta manera, descarta la falta de legitimación pasiva y mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios.

La sentencia, de 25 de julio de 2025, recuerda que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a las comunidades el deber de conservar los elementos comunes, como son las cubiertas del edificio. “Al tratarse de un elemento común, la comunidad demandada es la responsable de ejecutar las obras de conservación del inmueble”, subraya. Además, la sentencia concluye que “no se ha demostrado que las filtraciones se deban a un mal uso de la terraza ni que las obras realizadas hubieran menoscabado la seguridad del edificio”.

También la sentencia rechaza la alegación de prescripción planteada por la comunidad y aseguradora. En este sentido, el magistrado-juez considera que no se trata de un supuesto de responsabilidad extracontractual, que prescribiría al año, sino de una obligación legal de conservación, sujeta al plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil.

En cuanto a la cuantía de los daños, el juzgado da mayor credibilidad a la valoración pericial del demandante, que incluía trabajos de reparación, pintura, alquiler de andamios y retirada de escombros. En consecuencia, condena solidariamente a la comunidad y a su aseguradora al pago de los 487,01 euros reclamados, más los intereses previstos en el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde el 3 de agosto de 2021, fecha en que se detectaron los daños.

¿Qué dicen los expertos?

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en lo que respecta a la reparación de la terraza o patio como elemento común, pero de uso privativo, debe tenerse en cuenta tres supuestos determinados por un informe técnico: 

1. Que la humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.
2. Que la humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3. Que la humedad sea originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.

En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos del mantenimiento ordinario derivados de su uso, pero no de los derivados de la reparación de la impermeabilización asfáltica al ser elementos de carácter estructural.

¿Qué debe entenderse incluido dentro del mantenimiento ordinario? Pintura de la zona interna de la terraza tanto del muro de cerramiento como de la pared, reparación del zócalo y el mantenimiento del solado, en concreto, rotura baldosas y lechada.

(Fuente Juanjo Bueno (Colaborador de idealista news) 5 Noviembre 2025, 21:40