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¿Puedo poner una piscina, una sauna o una barbacoa en mi terraza?

En este artículo abordamos algunas de las preguntas más frecuentes sobre qué se puede hacer en una terraza privada

Sobre qué se puede hacer en una terraza de uso privativo en una comunidad de propietarios siempre hay dudas. Al pertenecer a su propiedad, muchas personas pueden pensar que tienen total libertad para hacer lo que quieran con ella. Sin embargo, no es así. En este artículo abordamos algunas de las preguntas más frecuentes sobre qué se puede hacer en una terraza privada, por ejemplo, si se podría cerrar, poner una pérgola, un jacuzzi…

Qué puedo hacer en mi terraza de uso privativo

Si vives en una comunidad de propietarios no puedes hacer lo que quieras sin permiso en algunas partes de tu vivienda. Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Esto quiere decir que la mayoría de actuaciones que cambien la terraza deberán obtener permiso de la comunidad para poder ejecutarse. ¿Por qué? Una de las razones principales es que la terraza es visible desde el exterior, pero hay más. Veamos algunos de los casos más comunes.

Cerrar la terraza

Los cerramientos son unos de los principales conflictos en el mundo vecinal y de las comunidades de propietarios. Cerrar una terraza en un bloque de pisos cambia notablemente la configuración visual del edificio, rompe su hegemonía. Teniendo en mente el artículo 7 de la LPH, está claro que habría que pedir permiso a la comunidad de propietarios para poder hacerlo. Es una actuación que cambia la configuración y el estado exterior del edificio, pese a que la terraza sea privada. 

Antes de realizar el cerramiento de una terraza en una casa dentro de una comunidad de propietarios, lo mejor es consultar los estatutos de la comunidad y la normativa municipal, aunque en el bloque haya más terrazas cerradas. 

Sauna

Instalar una sauna en una terraza de uso privativo puede parecer una idea atractiva para generar un espacio pensado en la  relajación personal. Sin embargo, esta instalación puede no poder llevarse a cabo, ya que podría alterar el estado exterior del edificio, como con los cerramientos, o dañar la estructura del edificio con su peso. 

Para poder poner una sauna en una terraza habrá que solicitar permiso a la comunidad de propietarios y considerar aspectos técnicos como la necesidad de añadir instalaciones eléctricas para su funcionamiento y la posible generación de humedades que podrían afectar a los pisos inferiores. En resumen, hay que consultar con la comunidad y con un técnico.

Piscina o jacuzzi

Una piscina o un jacuzzi en la terraza es el sueño de muchas personas. Si vives en una comunidad de propietarios, esta posibilidad suele quedar relegada a los dueños de los áticos; sería raro que una terraza pudiera permitir una piscina, aunque sí un jacuzzi.

La piscina o el jacuzzi podría no alterar la configuración visual del edificio, pero añadiría un peso considerable en la estructura. Aquí lo más importante sería contar con un informe técnico que garantice que la estructura de la terraza puede soportarlo sin riesgos.

En caso de llegar a instalarse la piscina o el jacuzzi, habría que añadir medidas para evitar filtraciones de agua que puedan afectar a otras viviendas o a la estructura del edificio. Como en los casos anteriores, será obligatorio solicitar autorización a la comunidad, ya que este tipo de instalaciones puede alterar la apariencia del edificio y generar inconvenientes relacionados con el ruido o la privacidad.

Barbacoa

El uso de una barbacoa en una terraza privada es otro tema que genera muchas dudas. Aunque la instalación de una barbacoa no requiere grandes cambios estructurales, puede causar molestias a los vecinos debido al humo, los olores o el ruido.

En algunas comunidades de propietarios, los estatutos prohíben explícitamente el uso de barbacoas para evitar conflictos. Si no existe una prohibición directa, es recomendable utilizar barbacoas eléctricas, que generan menos humo, y asegurarse de que su uso no genere molestias. Además, es aconsejable comunicar a la comunidad la intención de instalar una para evitar malentendidos.

Huerto

La creación de un huerto urbano en la terraza es una opción que está ganando popularidad. Esto, en principio, no debería presentar problemas siempre que no implique modificaciones estructurales ni cause molestias a los vecinos.

Sin embargo, es importante controlar el peso total de las macetas y recipientes para asegurarse de no sobrecargar la terraza. También se deben tomar medidas para evitar que el agua de riego provoque filtraciones en las viviendas inferiores.

Pérgola

La instalación de una pérgola puede ser una excelente manera de protegerse del sol y disfrutar más del espacio de la terraza. Sin embargo, como cualquier elemento que modifique la apariencia exterior del edificio, su instalación requiere la aprobación de la comunidad de propietarios.

Además, es importante elegir una pérgola que cumpla con los requisitos de seguridad y que no afecte la estabilidad de la terraza. La pérgola debe estar bien anclada y fabricada con materiales resistentes a las inclemencias del tiempo. También es aconsejable optar por diseños que se integren con la estética general del edificio para evitar problemas con los vecinos. Su instalación es similar al cerramiento.

¿Y si la terraza es una zona común pero de uso privativo?

Existen dos tipos de zonas comunes en las comunidades de propietarios: las de uso común y las de uso común privativo. Las primeras pertenecen y pueden ser utilizadas por toda la comunidad sin exclusividad, según el porcentaje establecido en las escrituras y estatutos de la división horizontal.

Por otro lado, las zonas comunes de uso privativo son propiedad de la comunidad, pero su uso está asignado exclusivamente a un propietario, como consta en el título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal o por autorización unánime de la comunidad, algo que también debe reflejarse en las escrituras.

Las zonas comunes de uso privativo suelen ser terrazas de los pisos bajos o áticos, terrazas y patios interiores. Según la ley, deben estar delimitadas y permitir un uso exclusivo e independiente para el propietario asignado, siendo éste el único con acceso habitual. No obstante, en casos de emergencia o necesidad, como incendios o instalaciones comunitarias (ej. placas solares), el resto de vecinos puede utilizarlas temporalmente.

En este caso, la normativa establece que los que disfruten del uso privativo de zonas no podrán  modificar su estructura o configuración sin el consentimiento de la comunidad de propietarios. 

(fuente idealista.com 19022025)

El Supremo recuerda estos requisitos para realizar obras que alteran la estética de la comunidad de vecinos

Una sentencia del alto tribunal confirma que los cerramientos en terrazas privadas pueden ser ilegales aunque tengan licencia municipal

El Tribunal Supremo ha vuelto a poner límite a las obras en comunidades de propietarios. En la sentencia núm. 1.254/2025, de 16 de septiembre, la Sala de lo Civil ha dejado claro que un vecino no puede modificar su vivienda dentro de una urbanización si con ello rompe la estética del conjunto o perjudica a otros residentes. Y esto se aplica incluso cuando se hacen las reformas en espacios de uso privativo, como una terraza.

El cerramiento de una terraza con licencia que llegó al Supremo

El caso comenzó en Madrid, donde los propietarios de una vivienda adosada cerraron la terraza superior de su casa. Lo hicieron con licencia municipal, pero los vecinos no estuvieron de acuerdo, por lo que denunciaron que el cerramiento desfiguraba la fachada del conjunto y restaba vistas a los demás.

La Justicia les dio la razón en todas las instancias: primero el Juzgado de Primera Instancia y después la Audiencia Provincial de Madrid, confirmado finalmente el alto tribunal la obligación de retirar la obra.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en urbanizaciones?

El punto central del litigio giraba en torno a la aplicación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula los complejos inmobiliarios privados. Los dueños de la vivienda alegaron que el cerramiento se había realizado en su terraza —parte exclusiva de la vivienda— y que, por tanto, la comunidad no tenía nada que decir.

El Supremo no lo vio así, recordando que en una urbanización los derechos de los propietarios no son absolutos, estando limitados por la convivencia y por el interés común. Tal y como apunta la sentencia, el derecho propio no puede ejercerse en perjuicio del ajeno ni alterar la configuración del conjunto.

Los límites a la propiedad privada en comunidades de vecinos

La resolución es contundente: aunque el cerramiento se realizara en un espacio privativo, no puede considerarse inocuo. La obra alteraba la uniformidad estética de la hilera de adosados y afectaba al derecho de otros vecinos a mantener sus vistas.

El tribunal subrayó que la propiedad privada en comunidades está condicionada por reglas de vecindad: cada actuación debe respetar no solo los elementos comunes, sino también la armonía del conjunto.

Otro elemento clave fue el Reglamento de Régimen Interior de la comunidad, aprobado en 2001. Este documento prohibía los cerramientos, enrejados o aperturas que pudieran romper la estética común.

El Supremo avaló su validez, ya que se trata de una norma legítima y compatible tanto con la Ley de Propiedad Horizontal como con los estatutos del complejo. Entre sus objetivos se encuentran garantizar la convivencia y la uniformidad arquitectónica.

El peso de los reglamentos internos de la comunidad frente a las licencias municipales

Tanto el reglamento como los estatutos regulan las relaciones privadas entre propietarios y tienen plena eficacia jurídica dentro de la comunidad, siempre que no contravengan la ley.

Si el reglamento prohíbe determinados cerramientos o materiales y la obra contraviene esa norma, la comunidad puede exigir su retirada aunque exista licencia municipal. La clave está en que la licencia urbanística habilita frente a la Administración, pero no exonera al propietario de cumplir con las normas internas que regulan las relaciones privadas entre vecinos y que preservan la estética y la convivencia en la urbanización.

Claves que deja el Supremo sobre obras en urbanizaciones

El alto tribunal nos recuerda que en una urbanización el derecho de propiedad no puede ejercerse de manera aislada. Las viviendas forman parte de un conjunto cuya armonía y funcionalidad dependen del respeto a unas reglas comunes. Por ello, cualquier intervención que rompa esa uniformidad o cause perjuicio a otros vecinos puede ser declarada ilegítima, aunque se lleve a cabo en un espacio privativo.

El fallo aclara que la licencia municipal no basta para legitimar una obra cuando entra en conflicto con los estatutos o el reglamento de la comunidad, documentos que refuerzan la protección de la estética del complejo y aseguran una convivencia equilibrada entre derechos individuales y el interés colectivo.

De esta forma, el Supremo refuerza un criterio que deben tener presente tanto los propietarios que quieran reformar su vivienda como las comunidades que busquen preservar la imagen y valor de la urbanización.

El derecho a modificar un inmueble existe, pero está limitado por la necesidad de mantener la coherencia del conjunto y de garantizar que las actuaciones de uno no se traduzcan en perjuicio para los demás.

Tu apartado está muy bien planteado: claro, práctico y con buena estructura. Solo te sugiero pequeños ajustes de estilo para mejorar la fluidez y reforzar la precisión jurídica. Aquí tienes una versión revisada:

Alternativas para ganar espacio sin infringir las normas comunitarias

Los propietarios que desean ampliar o mejorar el uso de su vivienda en una urbanización disponen de varias alternativas que permiten ganar habitabilidad sin entrar en conflicto con la comunidad.

Una de las más efectivas consiste en reorganizar el interior de la casa, aprovechando mejor los metros útiles mediante mobiliario a medida o soluciones de almacenaje como armarios empotrados.

También es posible recurrir a opciones reversibles y discretas, como mobiliario exterior plegable o toldos retráctiles, siempre que respeten la estética de la fachada. Estas soluciones aportan comodidad y funcionalidad sin comprometer la uniformidad arquitectónica del conjunto.

En el plano jurídico, otra vía es solicitar acuerdos puntuales a la Junta de propietarios. En determinados casos, la comunidad puede conceder autorizaciones bajo condiciones específicas, lo que abre la puerta a ciertas modificaciones siempre que se ajusten a los límites establecidos colectivamente.

El uso de materiales y acabados similares a los originales es igualmente recomendable. Cuando se acompaña la petición con un informe técnico que acredite la compatibilidad de la obra con la estética del complejo, se incrementan las posibilidades de obtener la aprobación de los vecinos.

Fuente idealista.com 02102025