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Vender la vivienda no permite adelantar la salida del inquilino

La Audiencia de Madrid declara nula una cláusula que pretendía excluir las prórrogas legales del alquiler si el inmueble se vendía 

El deseo de un propietario de vender no permite poner fin al alquiler de forma anticipada, aunque el arrendatario hubiera aceptado esa posibilidad. Así lo ha confirmado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia del 2 de julio.

El caso tiene su origen en un contrato en el que las partes habían previsto que la vivienda se pondría a la venta transcurrido un año. El acuerdo establecía que, llegado ese momento, el inquilino tendría que dejar el inmueble, sin derecho a indemnización y con renuncia expresa a la prórroga prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ante su oposición a marcharse, la propietaria acudió a los tribunales para solicitar la resolución del contrato, apoyándose en esa cláusula. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada rechazó la demanda, por lo que recurrió ante la Audiencia Provincial.

La venta no permite excluir las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La propietaria defendía que ambas partes conocían y aceptaron esa condición y que, además, existía una intención real de vender. Sin embargo, esta situación no debe confundirse con el supuesto de necesidad que contempla el artículo 9.3 de la LAU, que permite al arrendador recuperar el inmueble si lo destina a vivienda permanente para sí o para determinados familiares.

La Audiencia centra entonces su análisis en si la LAU permite dejar sin efecto, desde el principio, las prórrogas que reconoce al inquilino. La Sala concluye que no, ya que la cláusula pretendía excluir anticipadamente su aplicación.

La LAU pone límites a lo que propietario e inquilino pueden pactar

Aunque las partes pueden acordar las condiciones del contrato, esa libertad encuentra límites cuando se trata de un arrendamiento de vivienda. La Audiencia de Madrid recuerda que los artículos 4 y 6 de la LAU establecen el carácter imperativo de determinadas normas y que las cláusulas que las modifiquen en perjuicio del inquilino son nulas, salvo que la propia ley permita expresamente esa modificación.

Por ese motivo, el tribunal no considera suficiente que el arrendatario supiera desde el principio que el inmueble podía ponerse a la venta, ya que el contrato no podía convertir esa previsión en una renuncia de sus derechos.

Duración del alquiler y recuperación de la vivienda

El artículo 9.1 permite pactar libremente la duración inicial. Sin embargo, cuando se trata de un alquiler de vivienda, queda sujeto a las prórrogas previstas en ese mismo precepto, de modo que el contrato puede extenderse hasta cinco años si el arrendador es una persona física y siete cuando se trate de una persona jurídica. La sentencia recuerda que esta prórroga es obligatoria para el propietario y facultativa para el arrendatario.

Por tanto, que las partes acuerden un periodo determinado (como un año) no permite al arrendador recuperar el inmueble cuando termina ese plazo si las prórrogas todavía son aplicables.

Alcanzado ese periodo mínimo, el artículo 10 establece una prórroga tácita por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Esta prórroga sí puede evitarse llegado el momento, siempre que el propietario notifique su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. La diferencia es fundamental: una cosa es que el arrendador se oponga cuando la ley se lo permite y otra que pretenda dejar la prórroga sin efecto desde la firma.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima así el recurso de la propietaria, imponiéndole además el pago de las costas procesales de la segunda instancia y la pérdida del depósito constituido.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se vende la vivienda?

Dicho esto, debemos recordar que la venta de la vivienda tampoco implica por sí misma que el alquiler desaparezca, ya que el artículo 14 de la LAU establece que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones que se deriven del contrato.

Si las partes han estipulado que la enajenación extinguirá el arrendamiento, como sucedió en este caso, el comprador deberá soportar el alquiler durante el tiempo que reste hasta completar los cinco primeros años de vigencia, o siete si el anterior arrendador fuese una persona jurídica.

Fuente idealista.com, Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)

8 Septiembre 2026, 20:2

Tasa de basuras 2025: ¿debe pagarla el propietario o el inquilino?

Con la aplicación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular -que transpone la Directiva 2008/98/CE del Parlamento Europeo-, los ayuntamientos están obligados a implantar una tasa específica por la recogida y gestión de residuos urbanos. Su finalidad es cubrir el coste real del servicio, y su cobro está comenzando a generalizarse en 2025 en muchas ciudades españolas. 

¿Cuándo se devenga la tasa? 

El devengo de esta tasa se produce el 1 de enero de cada año, momento en que se inicia el periodo impositivo. El hecho imponible es la prestación del servicio de recogida, gestión y tratamiento de residuos, que afecta tanto a viviendas residenciales como a locales y oficinas. Hasta ahora, muchos municipios no cobraban esta tasa de manera independiente, al considerarse integrada en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero, con la nueva normativa, los consistorios están emitiendo recibos específicos. Y es entonces cuando surge la gran duda: ¿quién debe pagarla si la vivienda está alquilada, el propietario o el inquilino?

El momento del contrato es clave

Dado que el devengo se produce el 1 de enero, lo primero que debe analizarse es la fecha del contrato de arrendamiento. Si el contrato se firmó después de esa fecha, parece razonable entender que el pago del ejercicio en curso corresponde al propietario, salvo pacto en contrario. Trasladar el pago íntegro al inquilino por un periodo anterior a la ocupación podría considerarse abusivo, siendo más equilibrado un pacto prorrateado (“prorrata temporis”), según la fecha de entrada en la vivienda.

Quién es el sujeto pasivo según la ley 

La Ley 7/2022 establece que el sujeto pasivo de la tasa es quien se beneficia del servicio. En un inmueble arrendado, ese beneficiario es el inquilino, que genera los residuos y se aprovecha directamente de la recogida. Por tanto, si la vivienda ya estaba alquilada a 1 de enero de 2025, la obligación de pago recaería sobre el arrendatario.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 

El artículo 20 de la LAU permite que propietario e inquilino pacten la repercusión de determinados gastos: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".

Y añade: "Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".

Aunque el texto no menciona expresamente la tasa de basuras, se trata de un tributo y si estaría incluida dentro de este concepto, pero el resto del texto no parece referirse a ella, cuando sigue diciendo “que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada”. Digo esto porque la tasa de residuos si está individualizada para cada vivienda, por lo que podría argumentarse que no está sujeta a los requisitos del artículo 20 de la LAU y, por tanto, si podría repercutirse a los inquilinos, incluso si el contrato no lo recogiera expresamente, salvo que este les exonere del pago o se aprecie claramente que le corresponde al arrendador.

El dilema de los contratos anteriores a 2025 

Evidentemente, en los contratos de arrendamiento donde se haya recogido el pacto de repercusión no hay ninguna duda de que la repercusión al inquilino es válida, incluso en el supuesto de arrendamientos anteriores al 2025 donde se hubiera previsto la repercusión al inquilino de cualquier tasa que gravara la ocupación, pero no se hubiera recogido el importe de la tasa al no estar todavía en vigor. El debate se complica en los contratos firmados antes de 2025, cuando esta tasa aún no existía y, por tanto, no pudo preverse su repercusión. 

En estos casos, algunas interpretaciones sostienen que el pago corresponde al propietario, mientras que otras lo atribuyen al inquilino, al ser quién se beneficia del servicio. Como suele ocurrir, las opiniones varían según el colectivo que se consulte: asociaciones de propietarios, de inquilinos o de gestores inmobiliarios.

La interpretación más razonable 

De acuerdo con la normativa vigente y lo expuesto anteriormente, mi opinión, por supuesto sujeta a una mejor fundamentación, es que por el mero hecho de ser los inquilinos los contribuyentes beneficiarios del servicio, también estarían obligados al pago de la tasa, aunque no se hubiera establecido en el contrato, salvo que el contrato disponga lo contrario o permita interpretar que el arrendador asume ese gasto. 

Esta conclusión, al menos en Madrid, se apoya en dos fundamentos: 

1. Normativa fiscal aplicable. El artículo 5 de la Ordenanza Fiscal 8/2024 del Ayuntamiento de Madrid y el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2024 (Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales) establecen que los sujetos pasivos son quienes resultan beneficiados por el servicio. o Cuando el beneficiario no es el propietario, este actúa como sustituto del contribuyente y puede repercutir la tasa al inquilino.
2. Consulta administrativa reciente. Según la consulta CC-01-2025 del Instituto Municipal de Consumo del Ayuntamiento de Madrid (2 de octubre de 2025), “si el contrato de arrendamiento no incluye una cláusula específica sobre el pago de la tasa de basuras, se permite la repercusión del coste al arrendatario como beneficiario del servicio”.

Conclusión: mejor dejarlo por escrito 

Aunque el tema probablemente generará futuras resoluciones judiciales, la recomendación más prudente por ahora es incluir una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento que determine quién asume la tasa de residuos Urbanos, conforme a los requisitos que establece el artículo 20 de la LAU. 

Así, tanto propietarios como inquilinos evitarán conflictos y sabrán con claridad quién debe pagar este nuevo tributo, que todo indica ha llegado para quedarse.

(fuente idealista.com 17 Noviembre 2025)