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¿Los ruidos pueden ser considerados como vicio oculto en viviendas nuevas y usadas?

Para saber si se pueden reclamar o no hay que descubrir la naturaleza y fuente de la contaminación acústica, además de otras cuestiones

El Código Civil regula los vicios ocultos en los artículos que van desde el 1484 a 1490. Según el artículo 1484, el vendedor está obligado a responder por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso al que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Los conflictos sobre vicios ocultos en las transacciones de vivienda se dan con bastante frecuencia. Los más habituales suelen orbitar alrededor de problemas estructurales o de humedades, pero ¿podría considerarse el ruido como tal?

En el caso de las viviendas de obra nueva, “los edificios nuevos deben de cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE); concretamente, deben cumplir el DB-HR, que tiene que ver con el ruido. Antes valían las fichas con los ensayos de laboratorio de los materiales pero ahora en los edificios nuevos también hay que hacer pruebas para comprobar que cumplen lo prescrito en la normativa”, comenta Juan Goñi, fundador de Klic Arquitectos.

Es decir, en las promociones y casas de obra nueva, para que se entreguen a los propietarios deberían contar con los sistemas de aislamiento acústico e insonorización pertinentes y certificados. En caso de que los propietarios tuvieran problemas de ruido, podrían reclamar su subsanación al promotor, ya que estos defectos cuentan con un plazo de garantía de tres años. 

Hace unos años hubo un caso muy sonado sobre esta temática. El Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Sevilla dictó una sentencia pionera al resolver un contrato de compraventa de una vivienda debido a los problemas de ruido que perjudicaban notablemente el descanso y la tranquilidad de los propietarios. La vivienda en cuestión, adquirida en 2005, sufría contaminación acústica porque el dormitorio principal compartía pared con el baño de la casa vecina, donde las tuberías y griferías fueron instaladas en la pared divisoria, en contra de prácticas constructivas adecuadas.

El juez consideró “intolerable” el nivel de ruido, pues afectaba gravemente la habitabilidad de la vivienda y perturbaba el descanso de sus propietarios. Ordenó la rescisión del contrato, la devolución del precio de compraventa más intereses y una indemnización de 1.000 euros por daños morales. 

¿Se puede considerar el ruido como vicio oculto en viviendas de segunda mano?

Compras una vivienda usada y descubres que por las noches el ruido te impide dormir. Por ejemplo, se escucha al vecino, el tráfico o el ruido de la calle. Esto es algo en lo que nos ha reparado en las visitas antes de comprar el inmueble, ¿se puede considerar como vicio oculto?

Que se escuchen los ruidos exteriores se debe, fundamentalmente, a un mal aislamiento acústico en paredes y ventanas, algo que, a priori, puede ser complicado de detectar en una visita. Además, un aislamiento deficiente también desembocará en una vivienda menos eficiente a nivel energético.

Generalmente, para que los ruidos o sonidos sean considerados como vicios ocultos en una transacción de vivienda de segunda mano estos deben poder atribuirse a un mal estado de los elementos del inmueble. Por tanto, un mal aislamiento acústico podría reclamarse como vicio oculto. Para ello, deben cumplirse las siguientes condiciones:

1. Ocultación: El ruido no debe ser fácilmente detectable por el comprador en el momento de la compra. Si el vendedor conoce la existencia de ruidos molestos y no informa al comprador, podría considerarse como vicio oculto.
2. Preexistencia: El problema debe existir antes de la venta. Si los ruidos comenzaron después de la adquisición, no se consideraría un vicio oculto.
3. Gravedad: El ruido debe ser lo suficientemente significativo como para afectar el uso normal de la casa. No se trata de ruidos ocasionales, sino de una molestia continua o recurrente.
4. Desconocimiento del comprador: El comprador no debe haber sido consciente del problema, ni este debe ser fácilmente detectable mediante una inspección razonable.

Si se demuestra que el ruido puede considerarse como un vicio oculto, el comprador tiene las siguientes opciones:

• Acción redhibitoria: Resolver el contrato y recuperar el precio pagado, más los gastos del contrato.
• Acción ‘quanti minoris’: Solicitar una reducción proporcional del precio de la vivienda.
• Indemnización por daños y perjuicios: Si se prueba que el vendedor actuó con mala fe, el comprador puede reclamar una indemnización adicional.

El plazo para llevar a cabo cualquiera de estas tres acciones es de seis meses desde la entrega de la vivienda; dos años en el caso de casas de obra nueva.

Recomendaciones para compradores

Para evitar vicios ocultos relacionados con los ruidos, se pueden tomar una serie de precauciones:

• Realizar varias visitas al inmueble: Ver la propiedad en diferentes horarios y días para detectar posibles fuentes de ruido. Quizá por el día no exista contaminación acústica, pero sí por la noche.
• Investigar el entorno: Siempre es conveniente informarse sobre las actividades en la zona, planes urbanísticos o construcciones futuras. Quizá, en unos años vaya a pasar por ahí una carretera, vayan a abrir una discoteca…
• Consultar a vecinos: Puede ser crucial hablar con los vecinos para obtener información sobre posibles molestias.

¿Y si los ruidos proceden de elementos comunes?

Existe jurisprudencia sobre esta casuística. Por ejemplo, una sentencia del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Almería sancionó a una comunidad de propietarios que fue demandada algunos de los vecinos que se quejaban por ruidos molestos que provenían del ascensor. 

En esta sentencia, el juzgado, condenó a la comunidad a realizar las obras o reparaciones necesarias para evitar la transmisión de ruidos del ascensor hacia la vivienda de los demandantes, asegurando que estos niveles no superen los límites tolerados según la normativa aplicable. Mientras se efectuaban las reparaciones, el funcionamiento del ascensor tenía que cesar.

Además, la comunidad fue condenada a indemnizar a cada los demandantes por daños morales, con una suma de 897 euros mensuales desde el 24 de julio de 2019 (fecha en que se expuso el problema en la Junta de Propietarios) hasta que cesen las molestias, acreditado esto mediante informes periciales. De forma subsidiaria, se solicitó una cantidad que el tribunal consideró justa y se les impuso que pagaran las costas del juicio.

(fuente idealista.com 10112024)