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El gran mito al comprar una vivienda: ni Registro ni notario son siempre obligatorios

Los bancos no conceden préstamos hipotecarios para adquirir viviendas que no figuren en el Registro

El efecto Mandela es un fenómeno socio-psicológico por el cual un grupo comparte un falso recuerdo colectivo sobre algo. Recibe su nombre debido a que muchas personas aseguraban que el político sudafricano había muerto en prisión en los 80, cuando murió realmente en 2013. Algo así sucede con inscribir viviendas en el Registro de la Propiedad tras una compraventa. Se cree que es obligatorio, pero no siempre es así.

1. ¿Es obligatorio inscribir una casa en el Registro de la Propiedad?
   1. Ventajas de inscribir una vivienda en el Registro
   2. ¿Cómo inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad?
2. ¿Es obligatorio realizar la operación de compraventa ante notario? 
3. Puedes comprar una casa sin notaría ni Registro, pero tiene sus riesgos

¿Es obligatorio inscribir una casa en el Registro de la Propiedad?

No. Aunque la creencia popular es que en una compraventa de vivienda hay que inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, no lo es. 

Solo es obligatorio —aunque sería más preciso usar el término indispensable— en caso de que haya que pedir hipoteca; los bancos no conceden préstamos hipotecarios para adquirir viviendas que no figuren en el Registro. El motivo es que la inscripción aporta seguridad jurídica sobre todo lo asociado a la casa, además de otras ventajas.

Si una vivienda nunca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad y se quiere comprar pidiendo una hipoteca, primero debe inscribirse para que el banco conceda el préstamo.

Ventajas de inscribir una vivienda en el Registro

• Elimina dudas sobre la titularidad del inmueble inscrito.
• Facilita la compraventa de la vivienda, ya que permite la adquisición con hipoteca.
• Lo inscrito se presume cierto y se puede hacer valer frente a terceros.
• Acceso a la información de forma más sencilla, puesto que se puede adquirir una nota simple.
• Seguridad jurídica.

¿Cómo inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad?

Hay que presentar tres documentos que acrediten que se es propietario de la vivienda que se quiere registrar.

• Copia autorizada ante notario de la escritura pública de la venta.
• Justificante de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Justificación de haber presentado la documentación para el pago de la plusvalía municipal.

Si se compra una vivienda al contado, es decir, sin hipoteca, no hace falta la inscripción.  Llegados a este punto, la siguiente pregunta es…

¿Es obligatorio realizar la operación de compraventa ante notario? 

Tampoco es obligatorio si se hace sin hipoteca, pero sí muy recomendable. La escritura pública ofrece la máxima seguridad jurídica: garantiza que el acuerdo es legal y firme, aporta asesoramiento imparcial del notario y sirve como prueba clara del consentimiento de ambas partes. Además, es necesaria para inscribir la propiedad en el Registro y tiene efectos ejecutivos y traditorios que un contrato privado no proporciona.

Se podría realizar una compraventa de vivienda ante notario sin necesidad de inscribir en el Registro de la Propiedad si no se necesita hipoteca.

Puedes comprar una casa sin notaría ni Registro, pero tiene sus riesgos

Si puedes comprar la vivienda sin hipoteca, puedes saltarte el notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero esto entraña grandes riesgos. Para ello, necesitarás realizar un contrato de compraventa privado, que incluso puede ser verbal (más riesgo todavía).

Un contrato privado de compraventa es un acuerdo legal y vinculante entre comprador y vendedor que fija las condiciones de la operación (precio, bien, plazos) sin intervención notarial. Aunque es válido y obliga a ambas partes a cumplirlo, no permite inscribir la propiedad en el Registro hasta que se eleve a escritura pública.

En estos contratos hay que incluir información relevante de la transacción: datos de las partes, detalles del inmueble (ubicación, referencia catastral, etc.), precio, forma de pago, si se firman arras o se da una señal, etc. 

(Fuente idealista.com Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)