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Cambiar titularidad de hipoteca entre familiares, ¿es posible? Cómo hacerlo

Existen dos fórmulas de cambiar al titular de un préstamo hipotecario: la subrogación y la novación. Te contamos cómo funcionan

Existen diversas razones para cambiar la titularidad de una hipoteca entre familiares, por ejemplo, para obtener un préstamo inicial con mejores condiciones, para garantizar su concesión o incluso para regalar una vivienda que de otro modo no podría comprar. ¿Pero es posible hacerlo? Te contamos todo lo que tienes que saber.

¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca? 

Sí, se puede cambiar el titular de una hipoteca, ya sea entre familiares o particulares, a través de una novación de hipoteca o mediante la subrogación del préstamo. En ambos casos se requiere la aprobación del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular antes de ejecutar el cambio. El cambio, generalmente, conllevará tener que afrontar ciertos gastos, ya que habrá que modificar el contrato original del préstamo hipotecario.

Cómo cambiar el titular de una hipoteca entre particulares

Existen dos formas de cambiar el titular de una hipoteca:

Subrogación

Solo se cambia el titular del préstamo. En la subrogación de una hipoteca la entidad que concedió el préstamo estudia al futuro titular para ver si será capaz de asumir la carga de esta deuda. En caso afirmativo el nuevo encargado de pagar el préstamo solo tendrá que asumir los gastos de la tasación y se quedará con la hipoteca.

 Novación hipotecaria

Se modifican las condiciones del préstamo hipotecario con el consentimiento de todas las partes involucradas, por ejemplo, tipo de interés, plazo, titularidad, etc. De esta forma, se cambian muchos aspectos de la hipoteca, no solo la titularidad. Con la novación habrá que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría. Si se modifica el tipo de la hipoteca (de variable a fija, etc.) o el periodo de amortización también tocará pagar una comisión por novación. Además, si se cambia el capital financiado, habrá que realizar una tasación y asumir su coste.

¿Qué es mejor, novación o subrogación?

La elección entre novación y subrogación dependerá de las necesidades del nuevo titular. Si la intención es mantener las condiciones originales del préstamo, la subrogación suele ser la opción más económica. Sin embargo, si el objetivo incluye modificar aspectos importantes de la hipoteca, como el tipo de interés o el plazo, la novación será la mejor alternativa, ya que la subrogación no contempla este tipo de cambios.

¿Cuánto cuesta cambiar de titularidad una hipoteca?

Modificar el titular de una hipoteca, ya sea por razones como separación, divorcio, ajustes familiares o mejorar las condiciones del préstamo, conlleva una serie de gastos:

1. Notaría

Es indispensable firmar una nueva escritura ante notario para formalizar el cambio de titularidad. Estos costes varían según el importe del préstamo y la complejidad del trámite, pero suelen moverse entre 300 y 800 euros.

2. Gastos de registro

Cualquier modificación de las condiciones inicialmente pactadas de la hipoteca tendrá que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los costes registrales oscilan entre 200 y 400 euros, dependiendo de la ubicación y el valor del inmueble.

3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto se aplica sobre la escritura de modificación hipotecaria y depende de cada comunidad autónoma, generalmente entre 0,5% y 1,5% del valor de la hipoteca. Aquí puedes ver los tipos aplicables de AJD en las distintas CCAA.

4. Comisiones bancarias

Los bancos suelen cobrar comisiones por cambiar el contrato hipotecario. Suelen ser un porcentaje del capital pendiente, generalmente entre 0,5% y 1%. 

5. Otros gastos posibles

• Honorarios de abogados: Si se contrata un abogado para gestionar el proceso, sus tarifas dependerán de la complejidad del caso y de su prestigio. No hay un importe fijo.
• Tasación de la propiedad: Algunas entidades bancarias exigen una nueva tasación del inmueble, cuyo coste suele oscilar entre 300 y 500 euros.

Cómo eliminar a un titular de la hipoteca tras un divorcio

Cuando una pareja se separa o divorcia y comparten una hipoteca, tocará realizar una extinción de condominio. Este procedimiento permite que uno de los titulares abandone la hipoteca, mientras el otro asume la deuda en su totalidad y se convierte en el único propietario del inmueble.

Para formalizar el cambio, es imprescindible inscribirlo el Registro de la Propiedad, de modo que quede reflejado que tanto la titularidad del inmueble como la de la hipoteca recaen únicamente en una persona.

Sin embargo, respecto a la hipoteca, el banco deberá evaluar si la persona que se queda con el préstamo cuenta con la solvencia necesaria para asumirlo. Existe la posibilidad de que el banco perciba un mayor riesgo al haber solo un titular, lo que podría derivar en un aumento del interés del préstamo o en la exigencia de un aval como garantía adicional.

Cambiar el titular de la hipoteca en caso de fallecimiento

Cuando una hipoteca tiene varios titulares, la deuda suele dividirse en partes iguales. Si uno de los titulares muere , su parte de la hipoteca pasa a los herederos legales junto con el resto de sus bienes y obligaciones.

En este caso, si los demás titulares desean asumir la parte de la hipoteca del fallecido, deberán adquirirla a los herederos. Para formalizar este cambio, se realiza una subrogación por cambio de deudor, que transfiere la titularidad de esa parte de la deuda a quien la asuma.

Es importante tener en cuenta que el banco evaluará la solvencia del nuevo titular antes de aprobar la subrogación, para garantizar que pueda hacerse cargo del préstamo.

(fuente idealista.com 24022025)