Huelga de alquileres: ilegal y el inquilino se quedaría sin acceso a crédito ni otra vivienda
“Llamamiento a la rebeldía”, “gran error” e “idea absurda y populista” son los calificativos que usan los expertos jurídicos e inmobiliarios para definir esta iniciativa.
Un procedimiento de desahucio, la entrada en un registro de morosidad, un embargo para saldar las deudas, la posible dificultad para encontrar financiación bancaria a futuro y la expulsión del mercado del alquiler. Este es el crudo escenario que se les plantea a los inquilinos que decidan secundar la huelga de alquileres que está intentando impulsar un 'lobby' inmobiliario de extrema izquierda como protesta ante los elevados precios del mercado de arrendamiento en España. Una medida que está completamente fuera del marco legal y que tendría un impacto durísimo para los inquilinos.
Según explican diferentes expertos jurídicos e inmobiliarios a idealista/news, la única tipología de huelga que ampara el ordenamiento jurídico español es la relacionada con el ámbito laboral. En el caso del alquiler, negarse al pago de la renta supondría, de facto, un incumplimiento de contrato sin amparo constitucional que provocaría una cascada de consecuencias. La primera, la resolución del contrato de alquiler y el inicio por parte del propietario del procedimiento de desahucio para recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las cantidades pendientes de cobro. Proceso que se puede activar tras el impago de una mensualidad. Otras consecuencias serían la inclusión en las listas de morosos, la necesidad de volver a buscar casa con un historial financiero muy negativo y la imposibilidad de acceder a ningun tipo de crédito: ni préstamos personales, ni hipotecarios ni siquiera poder ser titular de una simple tarjeta de crédito con la que pagar cualquier gasto.
José Merino, asesor jurídico del Consejo General de los COAPI de España, explica que “se trataría de una huelga ilegal. El concepto de huelga de renta del alquiler como tal no existe desde el punto de vista jurídico, tal y como el derecho de huelga se recoge en el artículo 28.2 de la Constitución Española, que sí reconoce “el derecho a la huelga de los trabajadores para la defensa de sus intereses”. Por tanto, “los inquilinos que adoptaran esta decisión, ésta sería considerada como una decisión individual de impago de renta porque no les ampararía un supuesto derecho de huelga como sí existe legalmente en el marco de las relaciones laborales de los trabajadores por cuenta ajena”.
Lo mismo sostiene Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid (UCM) y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho, quien insiste en que “el derecho constitucional a la huelga no ampara incumplimientos de contratos, sino que es un derecho de los trabajadores. Llamarlo así supone confundir a la ciudadanía. Ese incumplimiento contractual no podría encontrar ningún tipo de justificación en un presunto derecho a la huelga”.
De hecho, lo que sí detalla la normativa es la obligación del pago de la renta por parte del inquilino. Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estipula que los inquilinos están obligados a pagar el alquiler de manera puntual en la forma y plazo establecidos en el contrato. El impago del alquiler, sin alguna razón legalmente justificada, puede derivar en desahucio. La normativa también detalla que "la falta de pago de la renta dará derecho a la resolución del contrato".
En cuanto a las consecuencias que desataría, Cuena advierte que “el impago de la renta acarrea resolución del contrato, el arrendatario pierde todo derecho sobre la duración del contrato y le brinda una vía al propietario para el cese de la vinculación contractual, aunque no haya transcurrido el plazo estipulado en el contrato”. Así, insiste la catedrática, “el inquilino que se sume a esta absurda iniciativa se puede ver en la calle y este efecto es imparable”.
En esa misma línea, el asesor jurídico del Consejo General de los COAPI incide en que “el inquilino que no pague la renta y/o cantidades asimiladas incurriría en un incumplimiento del contrato por el impago de la renta y provocaría el inicio de un procedimiento judicial de desahucio del inmueble por parte del arrendador, reclamando las rentas devengadas y no pagadas, sin que, de momento, sirva como motivo de oposición a dicho procedimiento estar en "huelga", pues la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil establece como causa tasada de oposición en los casos de demandas en las que se ejercite la acción de desahucio por falta de pago de rentas, que solo se permitirá al demandado (inquilino) alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Y nada más”.
Así pues, en caso de impago de renta, por mucho que se justifique en una supuesta huelga, el arrendador podría “iniciar inmediatamente los trámites judiciales previstos en la ley y en el contrato de alquiler para acreditar que se ha producido la falta de pago del alquiler del inmueble como causa esencial de este tipo de contratos, lo que supone un incumplimiento contractual objeto de resolución, que conllevará el posterior desalojo y lanzamiento de la vivienda del inquilino incumplidor”, resume Merino.
Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados y agente de la propiedad inmobiliaria, pone el foco en una cuestión fundamental a tener en cuenta. “Cuando el inquilino se enfrenta a su primer procedimiento judicial de desahucio, y no ha sido requerido de manera fehaciente con anterioridad (por ejemplo, mediante burofax), puede enervar la acción (conseguir que el procedimiento se archive sin más consecuencias) una sola vez. Si continúa con los impagos y tiene otro procedimiento posterior, ya no podrá enervarlo ni conseguir su archivo, abocándose al desahucio. Desahucio que podrá evitar en primera instancia si recurre la sentencia, pero, para recurrirla, tiene que depositar obligatoriamente el importe de las rentas devengadas hasta, al menos, la interposición del recurso. Sin embargo, si el inquilino es requerido fehacientemente para que pague las rentas debidas, por burofax, y no lo hace extrajudicialmente, el procedimiento de desahucio, aunque sea el primero, no podrá ser objeto de archivo, y continuará hasta el lanzamiento de la vivienda”.
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el plazo medio de un procedimiento verbal arrendaticio en los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción por la vía civil se sitúa en 8,5 meses en el conjunto de España (el mínimo es 4,4 meses de Navarra, frente a los 12,6 meses máximos que se registran en Murcia y Castilla y León). A ese promedio se podrían sumar varios meses más si se interpone un recurso.
Y en caso de un escenario de impagos masivos de alquileres probablemente estos plazos se dispararían todavía más por el colapso de los juzgados de demandas de desahucio. Pero, como subraya una fuente del sector inmobiliario, “que el inquilino no se equivoque: el proceso tardaría más o menos, pero sería expulsado de la vivienda, contraería una deuda por las cantidades no abonadas más las penalizaciones que se señalen en el contrato, es posible que se le impusieran las costas (que incluyen los honorarios del abogado y procurador del propietario, así como otros gastos relacionados con el proceso) y cargaría con un historial de moroso que le haría prácticamente imposible volver a alquilar nunca otra casa”.
José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), apoya esa teoría y expone que, independientemente del tiempo que dure el proceso judicial, el resultado sería el mismo: "una sentencia que obliga al inquilino a abandonar la vivienda, pagar las cantidades adeudadas, hacer frente a las penalizaciones que incluya el contrato de alquiler y la muy probable imposición de costas".
Además del desalojo de la vivienda tras la sentencia judicial (salvo que se trate de un individuo o familia que cumple los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que adoptó medidas urgentes en materia de alquiler para hacer frente a la emergencia generada por covid-19, que lleva en vigor desde entonces y que paraliza los desalojos de colectivos en situación de vulnerabilidad social y económica), el arrendatario también se enfrentaría al deber de pagar las rentas adeudadas al propietario. En caso de no hacerlo, podría sufrir un embargo del salario o de sus bienes.
Como recoge el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se podrían embargar dinero o cuentas corrientes, joyas, objetos de arte, acciones, bienes inmuebles, vehículos e ingresos como sueldos, salarios o pensiones. La cantidad inembargable actualmente son 1.134 euros, equivalentes al salario mínimo interprofesional (SMI) en 14 pagas.
- Entrada en ficheros de morosidad inmobiliaria
- Sin acceso a financiación bancaria
- Otros efectos colaterales
- De grave error a idea absurda y populista
Entrada en ficheros de morosidad inmobiliaria
Una consecuencia indeseada en el caso de un impago de la renta sería la posibilidad de que el arrendador incluya los datos personales del inquilino en una base de datos de morosos.
En España existen más de 130 compañías dedicadas a la gestión de estos registros, y entre los más habituales se encuentran ASNEF, Experian-Badexcug y RAI. Además, hay ficheros específicos por sectores, como el inmobiliario, siendo BDMI el fichero de morosos del alquiler más relevante del mercado. Este fichero de impago se nutre de incidencias notificadas por profesionales inmobiliarios, propietarios particulares o sentencias judiciales, así como de otras fuentes como ficheros de aseguradoras y de antiblanqueo.
Respecto a estas bases de datos existe la leyenda urbana de que se requiere una sentencia en firme de desahucio o impago de la renta para ser incluido, pero la realidad es que basta que se haya aceptado en el contrato de alquiler la autorización al arrendador a registrar al inquilino moroso en estas bases de datos para que, tras un solo impago, el deudor ya pase a formar parte de listados de este tipo. Listados que son una fuente de información clave para miles de propietarios que buscan un perfil de inquilino sin problemas de impago previos, por lo que tener un historial de morosidad supondría la práctica imposibilidad de acceder a otra vivienda de alquiler, dejando al inquilino moroso sin alternativa habitacional.
Como afirma Matilde Cuena Casas, al incurrir en un impago “éste podrá ser público en los ficheros de solvencia patrimonial que publiquen estos datos derivados de contratos de arrendamiento, por lo que no solo pone en riesgo el alquiler presente, sino el futuro. Tal y como está el mercado, la mala reputación te expulsa de él”, alerta la catedrática de la UCM. En definitiva, un historial de morosidad es un lastre que puede comprometer las necesidades económicas y residenciales vitales de un individuo, sobre todo en un mercado con tanta competencia.
Según los datos de idealista, en el tercer trimestre los anuncios de viviendas en alquiler publicados en el portal recibieron una media de 31 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 298% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2019, cuando recibían de media ocho contactos. Los resultados son todavía más abultados en los grandes mercados, como Barcelona (59 familias por cada anuncio), Palma (50), Madrid (44) o Valencia (32). Con este desequilibrio entre la fuerte demanda y la escasa oferta, los perfiles con menos ingresos o que hayan tenido problemas de pago en el pasado serían los primeros en ser descartados en un proceso de selección de inquilinos.
Sin acceso a financiación bancaria
Impagar la renta podría convertir al inquilino moroso en un “marginado financiero”, ya que comprometería su acceso a la financiación bancaria, ya sea una hipoteca, un préstamo personal o un crédito al consumo. No solo podría verse sin posibilidades para comprar un coche o cubrir un imprevisto económico, sino que probablemente hasta tendría complicado obtener o renovar una tarjeta de crédito.
Y es que, a la hora de estudiar la aprobación o denegación de una operación financiera, las entidades lo primero que constatan es que el individuo se encuentre al corriente de pago de sus compromisos, por lo que es habitual que soliciten los extractos de las tres últimas nóminas, recibos o el historial reciente de los movimientos de su cuenta corriente. Este análisis preliminar dejaría en evidencia que no está pagando el alquiler y también, si se diera el caso, que le han embargado la nómina para abonar las cantidades adeudadas al propietario.
"Las consecuencias dependen de las políticas de riesgos que tenga la entidad crediticia que vaya a conceder un nuevo préstamo. En general, el Banco de España recomienda (y regula) la buena práctica en la concesión de préstamos y ser moroso en otra entidad comporta riesgos no recomendables", explican a este medio fuentes de uno de los principales bancos en España. Y añaden que el sector también "puede acceder a la información de morosidad de una persona física si lo autoriza y da el consentimiento".
De hecho, cada banco tiene sus propias estrategias a la hora de analizar la capacidad de pago de los clientes y aunque la gran referencia en el sector es la Central de Información de Riesgos Banco de España (CIBRE), en ocasiones se consultan otro tipo de ficheros de morosidad. Por ejemplo, hay entidades que tienen en cuenta las deudas con compañías telefónicas si superan ciertos límites.
Otros efectos colaterales
Además de comprometer las necesidades de financiación futuras del arrendatario, el impago del alquiler también podría acabar repercutiendo en el propietario.
Muchos pequeños arrendadores están pagando la hipoteca de las casas que tienen alquiladas. Y si el inquilino impaga, el arrendador podría tener dificultades para afrontar la cuota del préstamo. De ser así, sus datos personales aparecerían en CIRBE, el fichero de referencia que usa la banca para analizar la solvencia de un individuo antes de concederle un préstamo, lo que comprometería su nivel de solvencia de cara a sus necesidades financieras futuras, además de correr el riesgo de perder la vivienda y de que ésta termine en manos de la entidad acreedora.
Por si todo lo anterior no fuera suficiente, conviene tener en cuenta que una huelga masiva de alquileres desataría otros efectos colaterales. Por ejemplo, que comprometería a los avalistas de los inquilinos que constaran en el contrato de arrendamiento, o el impacto que podría provocar en el mercado de los seguros de impago de alquiler.
“De tener que hacerse cargo las aseguradoras de los impagos por esta "huelga", es claro que ello incidirá en el negocio futuro y o bien se negarán a asegurar o lo harán con un alto coste. Aunque la póliza la contrata el propietario, su coste normalmente se repercute en la renta del inquilino. Por tanto, esto afectará a futuros inquilinos que con una solvencia limitada no podrán acceder a una vivienda”, subraya Cuena Casas.
De grave error a idea absurda y populista
Los expertos califican el llamamiento a una huelga de alquileres como “un grave error”, una “idea absurda” y que viene motivada por fundamentos ideológicos, más que jurídicos.
“La huelga de impago de rentas lanza mensajes populistas peligrosos que pueden hacer mucho daño a los arrendadores. Entiendo que solo la secundarían aquellos inquilinos que no tuvieran nada que perder porque no tuvieran ingresos que se les pudieran reclamar o embargar, aunque podría crear confusión sobre otro tipo de inquilinos que pudieran secundar la huelga sin haber sido informados debidamente de las consecuencias reales que su seguimiento tendría para sus economías”, expone el CEO de Agencia Negociadora del Alquiler.
Carmen Giménez, por su parte, insiste en que “es un gravísimo error” y recuerda que “vivimos en un Estado de Derecho, que reconoce y garantiza la propiedad privada”, por lo que la Ley protege al arrendador, sí o sí”. Según la letrada de G&G Abogados, “la solución al grave problema de vivienda la tienen que dar los poderes públicos, y evitar el intervencionismo en la propiedad privada”.
La catedrática de Derecho Civil se une a las críticas y opina que se trata de “iniciativa absurda y populista” y que “tira piedras sobre el tejado de los inquilinos. Hay que tener claro que a corto plazo para resolver el problema de la vivienda se necesita un mercado privado que debe apostar por el alquiler de vivienda a largo plazo. Atacarlo es atacar la solución del problema”, declara Cuena Casas.
Por otro lado, Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña AMADEI, soslaya que “una huelga de inquilinos, según explican los propios sindicatos organizadores, es una medida de presión colectiva que tiene el fin de exigir mejores condiciones de habitabilidad, la frenada de las subidas abusivas, de los precios de las rentas, la eliminación de cláusulas injustas que imponen los propietarios. En definitiva, es una llamada a la rebeldía en el pago y unirse al impago masivo de rentas con toda seguridad supondrá que los inquilinos se vean envueltos en demandas judiciales de desahucio por incumplimiento contractual, porque cabe decir que la huelga no tiene ningún amparo legal”.
En esa misma línea, Ramón Riera, presidente mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), alega que el propietario está en su derecho de “interponer las acciones judiciales para cobrar las rentas y para recuperar la posesión” y recalca que “una huelga que incita a los inquilinos a que no paguen el alquiler es absolutamente inapropiada y muy peligrosa”. También insiste en que “el tema de los precios del alquiler es una cuestión de regulación. Y quien tiene la llave de eso es el Gobierno y el Parlamento. Pienso que tiene que haber otros cauces”.
Begoña Gerpe, abogada ejerciente del Ilustre Colegio Provincial de Abogados de A Coruña, también se ha pronunciado a este respecto y sostiene que la razón de que “los precios de la vivienda estén tan altos es porque España se ha convertido en un país pobre, donde apenas hay industria, no se está construyendo nueva vivienda y ha habido mucha especulación”. Y coincide en que “las soluciones no están en una huelga” de inquilinos, por lo que pide a la sociedad “que tenga sentido común y siga pagando el alquiler”.
En definitiva, los expertos hacen un llamamiento a la responsabilidad y, sobre todo, a buscar vías que estén dentro de los límites que marca la ley.
( Fuente idealista.com 30 Octubre 2024)
