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Qué hacer si la fianza no cubre los desperfectos al terminar el alquiler

Si los destrozos en la vivienda alquilada son sustanciales, la fianza puede no ser suficiente para cubrir su arreglo. Así se puede solucionar este problema

La fianza de un alquiler sirve como garantía para el arrendador. Su fin es dotar de cierta liquidez al propietario para sufragar, especialmente, las reparaciones de los desperfectos que se descubran en el piso una vez vencido el contrato. Pero, ¿qué ocurre si la fianza no es suficiente para ejecutar los arreglos? Esto es lo que se puede hacer en estos casos.

Primero, conviene remarcar que es sumamente recomendable elaborar un inventario detallado —y, si es posible, con fotos y vídeos— del estado del piso, sus enseres y elementos, antes que el inquilino entre a vivir de alquiler en la casa. De este modo, como propietario tendrás pruebas si luego se originan dispuestas respecto a los desperfectos y la devolución de la fianza.

Si eres inquilino, es aconsejable que des el visto bueno a este inventario una vez entres en el piso. Además, es conveniente que notifiques al arrendador, utilizando algún medio fehaciente que deje constancia, de cualquier desperfecto o avería según vaya surgiendo. De este modo, evitarás que el problema se agrave y te pueda salpicar en el futuro.

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¿Por qué la fianza puede no ser suficiente?

Puede haber numerosos motivos por los que el importe de la fianza —de un mes de renta para los alquileres de vivienda, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)— no sea suficiente para cubrir los desperfectos. Por ejemplo, si el inmueble ha sufrido daños graves y considerables, si se han realizado obras sin permiso que hayan cambiado el piso o si hay daños y además hay impagos.

¿Qué hacer en estos casos?

El inquilino tiene la obligación de mantener la vivienda en buen estado. Si los daños causados exceden el importe de la fianza, es posible interponer una reclamación judicial para exigir que los pague.

Si descubres que tu piso está en mal estado y que la fianza no cubre la reparación de los desperfectos, es conveniente buscar el asesoramiento de un perito judicial inmobiliario. Este profesional evaluará la vivienda  y elaborará un informe que cuantificará los daños, lo que respaldará la reclamación del propietario, además de ofrecerle orientación sobre los pasos a seguir para ello.

En los casos que la fianza no cubre las reparaciones, hay que valorar si es conveniente acudir al auxilio judicial. Para ello, se deben evaluar los gastos que supondrá el proceso (honorarios del abogado, gastos judiciales, etc.), el tiempo que llevará, el importe real de las reparaciones y si se tienen las de ganar o no.

Para que la reclamación judicial por daños sea efectiva, es fundamental contar de un informe de daños realizado en el momento de la entrega de llaves, facturas de reparaciones, declaraciones de testigos o informes periciales (de ahí la importancia del perito judicial inmobiliario).

Además, debe haberse solicitado previamente al inquilino, extrajudicialmente y de forma fehaciente, que repare los daños de forma voluntaria. Si se niega a reparar los daños, existen dos vías para reclamar: civil y penal en caso de delito de daños.

Reclamación de daños por la vía civil

En la jurisdicción civil, la reclamación por daños causados en la vivienda pueden fundamentarse en los artículos 1.555 y 1.556 del Código Civil. El casero tiene la responsabilidad de demostrar que dichos daños han sido causados por el inquilino, según establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). 

Hay que recordar que el deterioro derivado del uso normal y cotidiano de la vivienda, muebles y electrodomésticos no se considera daño.

Reclamación por la vía penal

En el ámbito penal, el inquilino que ocasione destrozos podría incurrir en un delito de daños, tipificado en el artículo 263 del Código Penal. Este artículo establece que “si la cuantía del daño causado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses”. Además, prevé multas de 6 a 24 meses, o prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses en casos graves.

Para que los daños en una vivienda alquilada puedan ser de ámbito penal y constituir un delito, pueden haber sido causados de manera intencionada, es decir, de forma dolosa. Pero también aquellos originados por imprudencia grave, por ejemplo, aquellos casos en los que el inquilino haya actuado sin la debida precaución y haya provocado daños significativos. 

Sentencia de daños en vivienda alquilada

Una sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja del 18 de abril de 2017 condenó a unos inquilinos por daños intencionados causados en una vivienda alquilada. La casa fue devuelta al arrendador en un estado que el perito describió como lamentable y absolutamente incompatible con el uso normal: suciedad extrema, daños considerables en persianas, puertas, muebles, mecanismos eléctricos, azulejos y sanitarios, además de la falta de elementos como manillas y puertas de armarios. 

Las evidencias y fotografías del informe pericial reflejaron que los daños fueron deliberados y no atribuibles al desgaste normal y ordinario. El tribunal concluyó que los daños fueron ocasionados intencionadamente por los inquilinos. La falta de una explicación razonable de los acusados sobre el porqué del estado deplorable en el que dejaron el inmueble llevó hasta su condena. Cuestión reforzada por el hecho de que la vivienda estaba en buenas condiciones al inicio del contrato de alquiler, habiendo pruebas de esto.

(fuente idealista.com 19112024)