¿Puede una comunidad de propietarios obligar a retirar un huerto urbano en una terraza?

La Audiencia de León aclara los límites del uso privativo y qué pruebas pueden justificar la retirada de un huerto urbano

Tener plantas en casa es una opción cada vez más habitual, especialmente en ciudades. Sin embargo, cuando ese afán por el autoconsumo se traslada a una terraza dentro de una comunidad de vecinos, pueden surgir conflictos legales de calado.

Así lo demuestra una sentencia de la Audiencia Provincial de León que ha respaldado a una comunidad frente a la instalación de un huerto urbano en una terraza que acabó generando humedades continuadas, afectando al techo de los garajes situados debajo y comprometiendo elementos constructivos del inmueble.

El fallo subraya que el derecho de uso privativo de una terraza no es absoluto y que debe ejercerse dentro de los límites que marca la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente cuando entran en juego la seguridad y la conservación de los elementos comunes.

Los límites legales del uso privativo de la terraza

Disponer de una terraza no equivale a poder hacer en ella cualquier cosa. El tribunal señala que ese uso está condicionado a que no se desarrollen actividades dañosas, peligrosas o contrarias a los intereses de la comunidad.

En este caso, el aprovechamiento como zona de cultivo terminó generando humedades que afectaron al techo de los garajes, comprometiendo elementos constructivos del edificio y superando claramente lo que puede considerarse un uso razonable del espacio.

Instalación del huerto urbano y origen de los daños en elementos comunes

La sentencia, del 18 de septiembre de 2025, detalla que el huerto se instaló de forma precaria. La tierra se vertió directamente sobre el pavimento de la terraza y se utilizaron cajas de poliestireno como recipientes improvisados para el cultivo, sin que constara la existencia de sistemas eficaces de impermeabilización o drenaje.

A ello se sumaba la acumulación de chatarra, basura y materiales de obra, circunstancia que, unida al peso de la tierra acumulada, incrementaba el riesgo de daños en la estructura del edificio.

Filtraciones de agua y riesgos para la seguridad del edificio

El riego constante de las plantas, unido al mal estado del sumidero, que se encontraba obstruido por residuos, impedía la evacuación normal del agua. En consecuencia, la humedad se acumulaba en el suelo de la terraza y acababa filtrándose al garaje inferior.

La resolución considera acreditado que estas filtraciones dieron lugar a desprendimientos de bovedillas sobre vehículos estacionados, generándose una situación de riesgo para la seguridad, a lo que se unía el peso de la tierra acumulada. Ante estos hechos, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de León ya había ordenado el cese de la actividad, decisión que fue confirmada por la Audiencia Provincial en todos sus extremos.

Actividad prohibida y responsabilidad del propietario

La Audiencia califica el huerto urbano como una actividad prohibida y dañosa atendiendo a sus efectos concretos, conforme al artículo 7.2 de la LPH, subrayando que el peso de la tierra acumulada y la humedad constante generada por el cultivo resultaban incompatibles con la estructura del edificio. El fallo insiste en que el uso privativo de una terraza no puede ejercerse de forma que altere la seguridad del inmueble o perjudique a la comunidad.

Incumplimiento del deber de conservación

La sentencia aprecia también el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento recogido en el artículo 9.1.b de la LPH. El propietario no mantuvo en condiciones adecuadas el sumidero ni evitó que las filtraciones afectaran a elementos comunes del garaje. Este descuido contribuyó de forma relevante a la producción de los daños, reforzando la responsabilidad del demandado.

Vulneración de los estatutos de la comunidad de propietarios

Más allá de la Ley de Propiedad Horizontal, la Audiencia de León pone el foco en los estatutos, que prohibían expresamente la ocupación de elementos comunes con instalaciones u objetos de cualquier tipo.

Dado que la terraza actuaba como cubierta de los garajes, su utilización como huerto y espacio de almacenamiento suponía una infracción directa de la normativa interna, de obligado cumplimiento para todos los propietarios.

Pruebas para exigir la retirada de un huerto urbano

La práctica judicial demuestra que, para que una comunidad de propietarios pueda exigir la retirada de un huerto urbano instalado en una terraza, no siempre es imprescindible contar con un informe pericial, aunque su aportación puede reforzar notablemente la reclamación cuando existen daños relevantes.

Los tribunales suelen valorar de forma conjunta distintos medios de prueba. Entre los más habituales se encuentran las fotografías y vídeos que reflejen el estado de la terraza, la forma de instalación del huerto y los daños apreciables en elementos comunes, así como los testimonios de vecinos o del administrador de la finca, especialmente cuando han constatado filtraciones, humedades o situaciones de riesgo. También son relevantes las actas de juntas de propietarios donde consten las quejas formuladas y los acuerdos adoptados para requerir el cese de la actividad.

La clave no reside tanto en la cantidad de pruebas aportadas como en acreditar una relación directa entre el huerto y los perjuicios sufridos, ya sea en forma de daños materiales, riesgos para la seguridad o incumplimiento de la normativa comunitaria.

Plantas ornamentales y huertos urbanos: diferencias y prevención de conflictos

No es lo mismo tener plantas ornamentales que instalar un huerto urbano productivo en una terraza. Las plantas con finalidad decorativa suelen considerarse un uso normal y socialmente tolerable de estos espacios, mientras no generen molestias ni daños.

Sin embargo, un huerto urbano implica una intensidad de uso distinta, con mayor consumo de agua, más peso sobre la estructura y la necesidad de instalaciones auxiliares como recipientes con tierra o sistemas de riego. Esta diferencia cualitativa puede ser determinante en la valoración judicial cuando surgen conflictos en el ámbito de la propiedad horizontal.

Precisamente por ello, la prevención juega un papel clave. Antes de instalar un huerto urbano, conviene revisar los estatutos, consultar con un técnico sobre el peso soportable y la correcta impermeabilización de la terraza e informar a la comunidad, tratando de evitar conflictos que pueden acabar en la obligación de retirar la instalación y en responsabilidades para el propietario por los daños causados.

(Fuente Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) www.idealista.com